나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510239 [2] 인천광역시 서구 신현동 189-12 시동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '인천신현북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '인천신현북초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내의 제2층 제201호로서,
(사용승인 : 1991.07.03)

외벽 : 연와조 치장쌓기.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 1991.09.12)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 치장벽돌마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '서보빌라' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510239 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사건접수: 2025-06-26 (강제경매 개시결정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 신현동 189-12 시동 4층401호 (통칭 '서보빌라')

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정 평가

감정가: 85,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 신현동에 소재하며, '인천신현북초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

건축물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 1991년 09월 12일

외벽: 몰탈 위 수성페인팅 및 치장벽돌 마감

창호: 알루미늄 샷시

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 2017년 12월 06일 김선영 소유권 이전, 2023년 03월 27일 신현동지역주택조합설립추진위원회 소유권 이전 기록이 있습니다.

가압류: 이현민외 1명 (2024-12-04, 금 87,300,000원)

강제경매: 이현민외 1명 (2025-06-26, 금 93,040,273원) - 본 건 경매의 근거

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 이OO (성함 마스킹)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 07일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소 기준 권리

인천지방법원 2024카단113900 (가압류)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 지상권이 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 인천광역시 서구 신현동 지역은 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족되는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주거 밀집 지역 특성상, 본 건 주변으로는 식당, 마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 서측 인근에 인천신현북초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 마련되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 기타 생활 편의

주변 도로망을 통한 시내 접근성이 양호하며, 버스 노선이 다양하게 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전입일자가 2019년 06월 07일로 빠릅니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상이라는 점은 특이사항입니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있음을 시사하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용 계획 및 제한사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 확인 결과)

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(장례식장, 쓰레기 처리 시설 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사 또는 관련 기관 문의를 통해 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 위치한 다세대주택으로, 인천신현북초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 교통이 양호합니다. 감정가는 8,500만원이며, 1991년에 건축된 건물입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 임대관계 미상, 보증금/차임 0원이라는 특이사항은 명도 및 향후 활용에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 말소 기준 권리보다 앞선 권리 중 인수되는 권리가 지상권 외에는 명확히 확인되지 않은 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인근의 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세를 고려했을 때, 잠재적 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 특이사항: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 과정에서의 금전적 부담은 적을 수 있으나, 법적 검토 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적 다세대주택의 거래가는 3.3㎡당 약 200만원 이상 수준으로 파악되었습니다. 감정가 8,500만원은 이러한 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

하지만 본 물건의 가장 큰 리스크인 '대항력 있는 임차인'에 대한 보증금 및 차임이 0원으로, 임대관계가 미상이라는 점을 감안할 때, 명도 시 발생할 수 있는 제반 비용 및 예상치 못한 상황을 고려해야 합니다.

따라서, 인수 보증금이 0원임을 감안하더라도, 해당 임차인과의 명도 과정의 불확실성을 고려하여 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 법적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가 범위를 7,200만원 ~ 7,600만원 으로 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 직접 면담(가능한 경우), 법률 전문가 상담 등을 통해 리스크를 더욱 명확히 파악한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.