나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1024 [3] 인천광역시 강화군 교동면 서한리 702-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건토지(4필지)는 인천광역시 강화군 교동면 서한리 소재 ""소로개마을"" 내에
위치하며, 주위일대는 단독주택, 전.답 등의 농경지 및 임야 등이 혼재하는
지역으로 주위환경은 보통인 편임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 교동면 난정리 소재 ""구정골마을"" 동측 근거리에
위치하며, 주위일대는 순수 경지정리지대로 주위환경은 보통인 편임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양도면 건평리 소재 ""건평리마을회관"" 남동측 인근에
위치하며, 주위일대는 전.답 등의 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하나, 농경지대에 소재하여 제반교통여건은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하나, 경지정리지대에 소재하여 제반교통여건은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하나,
제반교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호3토지 : 부정형의 토지로서 평탄하며, 현황 ""대""로 이용중임.
기호4토지 : 사다리형의 토지로서 평탄하며, 현황 ""대""로 이용중임.
기호6토지 : 부정형의 토지로서 평탄하며, 현황 ""도로""로 이용중임.
기호7토지 : 자루형의 토지로서 평탄하며, 현황 ""전""으로 이용중임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 평탄하며, 현황 ""답""으로 이용중임..

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 평탄하며, 현황 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서북측으로 공도(농로)와 접함.

인접 도로상태

본건은 서남측으로 공도(농로)와 접함.

인접 도로상태

본건 기호3.4.6.7토지는 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3.4.6.7토지 공히,
농림지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),
제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하)), 농업보호구역, 성장관리권역.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하)), 농업진흥구역, 성장관리권역.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역), 농업진흥구역,
역사문화환경보존지역(기념물-이건창 묘), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023. 07월경에 사용승인을 득한,
경량철골구조 기타지붕 단층건으로
외벽:복합판넬 등 마감
내벽:벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록7. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 목록3. 지상에 소재하는 컨테이너는 매각 제외. 목록5. 건물의 보일러실(약 2.85㎡)은 부합물로 평가 및 매각에 포함. 목록6. 지목은 도로이나 현황 주차장으로 사용하고 있음. 목록7. 일부는 주차장으로 사용하고 있고 나머지 일부는 묵전임(농지전용허가를 받음).

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1024 (3)

소재지: 인천광역시 강화군 교동면 서한리 702-5

용도: 단독주택

감정가: 206,618,200원

토지면적: 1161.00㎡ (약 350.91평)

건물면적: 66.28㎡ (약 20.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOO

건축물 정보:

- 주소: 인천광역시 강화군 교동면 서한리 702-5 (새주소: 인천광역시 강화군 교동서로412번길 184-10)

- 주요용도: 단독주택

- 건축구조: 경량철골구조, 기타지붕 (단층)

- 사용승인일: 2023년 07월 11일

- 건물 연면적: 66.28㎡

- 건물 부지면적: 464㎡ (건축물 표제부 기준)

- 건폐율: 14.28%

- 용적률: 14.28%

1. 1 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지(4필지)는 인천광역시 강화군 교동면 서한리에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 또한, 다른 감정평가 요항표에 따르면 본건은 인천광역시 강화군 교동면 난정리 소재 "구정골마을" 동측 근거리에 위치하며, 순수 경지정리지대로 주위환경이 보통인 편입니다. 또 다른 토지 감정평가 요항표에서는 인천광역시 강화군 양도면 건평리 소재 "건평리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 전·답 등 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 농경지대에 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 근거리에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지(기호 3, 4)는 현황 "대"로 이용 중이며, 부정형 및 사각형의 평탄한 토지입니다. 기호 6 토지는 지목이 "도로"이나 현황 주차장으로 사용 중인 부정형의 평탄한 토지이며, 기호 7 토지는 현황 "전"으로 이용 중인 자루형의 평탄한 토지입니다. 다른 토지들은 장방형으로 평탄하며 각각 "답"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서북측 및 서남측으로 공도(농로)와 접해 있으며, 기호 3, 4, 6, 7 토지는 북측으로 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지 일대는 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 농업보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 농업진흥구역 및 역사문화환경보존지역(기념물-이건창 묘)으로도 지정되어 있습니다.

1. 2 권리분석

* 등기부현황:

* 등기부채권 총액: 307,632,400원

* 말소기준권리: 강화농업협동조합의 근저당권 (을4, 접수일자: 2022-10-19, 채권액: 230,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 강화농업협동조합의 근저당권 (을4)

* 강화농업협동조합의 지상권설정 (을5, 접수일자: 2022-10-19) - *주의: 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어 등기부상 말소 내용과 상이한 부분이 있습니다. 이는 인수 또는 추가 확인이 필요한 사항입니다.*

* 국(징세과)의 압류 (갑5, 접수일자: 2024-11-15)

* 경기신용보증재단의 가압류 (갑6, 접수일자: 2024-12-04, 채권액: 67,031,889원)

* 강화농업협동조합의 가압류 (갑7, 접수일자: 2025-02-07, 채권액: 10,200,511원)

* 김포시의 압류 (갑8, 접수일자: 2025-02-12)

* 강화농업협동조합의 임의경매 개시결정 (갑9, 접수일자: 2025-04-21)

* 인수되는 권리: 없습니다. (단, 상기 '지상권' 관련 내용 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수할 임차인은 없습니다.

1. 3 상권분석

제공된 정보에 해당 건물의 구체적인 상권 분석을 위한 유사 부동산 거래 사례(JSON)가 없어, 현 시세 기준의 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 본 건은 강화군 교동면에 위치한 단독주택 및 토지로서, 주변은 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역입니다. 교동도는 교동대교 개통 이후 관광객 방문이 늘고 있는 추세이나, 전반적으로 농촌 및 어촌 특성이 강한 지역입니다.

1. 4 생활정보

* 주변 편의시설: 검색 결과, 교동도는 대룡시장이 있어 과거의 정취를 느낄 수 있는 곳입니다. 또한, 화개정원, 강화천문과학관, 연산군 유배지 전시관 등 관광 명소가 있습니다. 다만, 대형마트나 백화점과 같은 현대적인 편의시설은 주변에 부족할 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

* 주변 학교: 본건 소재지인 교동면에 위치한 학교로는 교동초등학교, 지석초등학교, 난정초등학교, 교동중학교, 교동고등학교 등이 있습니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건 토지 중 일부(목록7)는 현황 "전"으로 사용되고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못하므로 주의가 필요합니다.

* 지상권 관련 불일치: 토지 등기부상 말소된 것으로 확인된 지상권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 점은 인수 여부 확인이 필요한 중대한 사항입니다. 만약 지상권이 소멸되지 않는다면, 이는 매수인의 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 기호 6 토지는 지목이 "도로"이나 현황 주차장으로 사용 중이며, 기호 7 토지의 일부는 주차장, 일부는 묵전(농지전용허가 받음)으로 사용되고 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 컨테이너 제외: 목록 3번지에 소재하는 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 외곽 지역 특성: 강화군 교동면은 상대적으로 외곽 지역으로, 대중교통 이용이나 생활 편의시설 접근성이 도심에 비해 떨어질 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 건은 넓은 토지와 비교적 신축인 단독주택을 일괄 매각하는 물건입니다. 농촌 및 도서 지역의 특성을 가지고 있으며, 농업 지역으로 분류되어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 함께, 등기부와 물건명세서 간 지상권 소멸 여부에 대한 상이한 기재는 반드시 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 관련 절차를 정확히 이행할 경우, 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1. 7 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1161.00㎡(약 350.91평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 신축 단독주택: 2023년 07월 사용승인을 받은 신축 단독주택을 포함하고 있습니다.

* 교동대교 개통 효과: 교동대교 개통으로 접근성이 향상되어 관광객 유입 증가 등 지역 활성화 가능성이 있습니다.

* 투자 및 개발 잠재력: 농림지역이나 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 경쟁 물건과의 비교가 어렵습니다. 특히, 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례(JSON)가 제공되지 않아, 시장가격을 기반으로 한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 감정가(206,618,200원)를 기준으로, 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%)을 적용하여 산정한 잠정적인 금액이며, 실제 시장 상황, 권리관계 확인 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 감정가: 206,618,200원

* 예상 낙찰가율: 70~80%

* 예상 입찰가 범위: 약 144,632,000원 ~ 165,294,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 투자 결정 전 반드시 현장 조사, 권리관계 명확화(특히 지상권), 주변 시세 조사 등 철저한 분석을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다. 또한, 농지취득자격증명 관련 서류 준비는 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.