나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507580 [4] 인천광역시 서구 가좌동 235-4 월드세라믹빌라 16동 지하층2호 다세대주택 경매

인천광역시 서구 장고개로275번길 15-10 월드세라믹, 빌라 16동 지하층2호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경507580(인천지방법원 경매14계). 감정가 45,300,000원, 최저가 22,197,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 507580 [4]
소재지	인천광역시 서구 가좌동 235-4 월드세라믹빌라 16동 지하층2호
도로명주소	인천광역시 서구 장고개로275번길 15-10 월드세라믹, 빌라 16동 지하층2호
용도	다세대주택
건물명	월드세라믹빌라 16동
매각기일	2026.07.27
관할법원	인천지방법원 경매14계 (032-860-1614(구내:1614))
이용제한	상대보호구역, (접함)학교, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역

인천광역시 서구 가좌동 235-4 월드세라믹빌라 16동 지하층2호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	29.35㎡ (8.88평)
건물면적	36.75㎡ (11.12평)

금액

감정가	45,300,000원
최저가	22,197,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	2,219,700원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.20	45,300,000원	유찰
2차	2026.06.25	31,710,000원	유찰
3차	2026.07.27	22,197,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 기호1).2).3)는 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재함.

기호4)는 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가좌고등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재함.

기호5)는 인천광역시 서구 청라동 소재 '경연초중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재함.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.
건물의 구조: 기호1).2).3)
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제9층 제914, 제915, 제916호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호4)
철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층 지상3층 건물 내 제지1층 제2호로서,
외벽 : 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상36층 건물 내 제32층 제3203호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.
이용상태: 기호1) 업무용(사무실)으로 이용중임

기호2), 기호3) 근린생활시설(학원)로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 아파트로 이용중임.
설비내역: 기호1),2),3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.
기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.
기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 기호1),2),3) 가장형의 토지로 자동차관련시설, 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

기호4) 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

기호5) 대체로 사다리형의 토지로 아파트부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 기호1),2),3) 본건 북측, 동측, 남측으로 공도에 접하며 차량 출입은 남측도로를 이용함.

기호4) 본건 전면의 도로를 통해 공도에 접함.

기호5) 본건 단지내 도로를 통하여 북측과 서측의 공도에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1),2),3)
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호4)
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호5)
제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507580 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

건물명: 월드세라믹빌라 16동

물건종별: 다세대주택

감정가: 45,300,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 235-4 월드세라믹빌라 16동 지하층2호

토지면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층 지상3층 건물 내 지하층2호

건축년도: 1991년 (사용승인일: 1991-06-12)

토지형상: 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가좌고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 전면의 도로를 통해 공도에 접하며 차량 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)

상대보호구역(2024-11-26)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2014-02-26, 22,800,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

3.2. 등기사항 요약

소유권이전: 주식회사한창개발 (2015-07-31)

소유권이전: 이경희 (2017-03-09, 42,000,000원)

강제경매개시결정: 윤한준 (2025-02-18, 187,192,109원)

등기부채권 총액: 22,800,000원 (국민은행 근저당)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박종례

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-02

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합의견

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 박종례는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자가 강제경매개시결정 등기일보다 앞서므로, 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거생활이 가능한 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천가좌고등학교가 동측 인근에 위치하여 교육환경에 대한 접근성이 양호합니다. 또한, 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 절차 진행 및 마무리에 혼란이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 지하층 물건: 지하층 주택은 습기, 환기, 일조량 부족 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 추후 재매각 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 점유: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재합니다. 실제 점유 관계 및 권리 변동 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 다세대주택 지하층 물건으로, 감정가는 45,300,000원입니다. 비교적 최근 실거래가 기준으로는 해당 면적 및 조건의 주택이 7천만원대 이상으로 거래된 사례가 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 그러나 지하층이라는 점과 중복사건으로 인한 불확실성, 임차인 존재 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 인천가좌고등학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 생활 편의시설이 있어 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 단순화됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,300,000원입니다. 인근 유사 물건의 최근 실거래가(예: 가좌빌라 17동, 37.98㎡, 2층, 8500만~8800만원)를 고려할 때, 본건(36.75㎡, 지하층)의 시장 가치는 보수적으로 산정 시 약 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 본건은 지하층이며 중복사건 등의 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전략에 따라 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 약 130% ~ 165% 수준인 58,000,000원 ~ 68,000,000원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 면적 환산: 1㎡ = 약 0.3025평

* 토지면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

* 건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평) (전용면적 기준)

* 입찰가 산정 시, 감정가와 실거래가, 물건의 하자(지하층, 중복사건 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보만으로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 있다고 판단하기는 어렵습니다. 일반적인 주거 및 상업 시설이 분포하고 있는 것으로 파악됩니다.1. 물건 기본정보