나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508049 [2] 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비004호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 지젤엠

청라 제지1층 제비003호 외 2개호로서 부근은 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 철골조지붕 5층건 내 지1층 비003호 외 2개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.09.29 )

외 벽 : 복합판넬, 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

기호(가)~(다) 공히 '근린생활시설'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 약 20 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(

인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(202

2-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508049 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층 비004호

용도: 근린상가

감정가: 370,000,000원

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

건물면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특수물건정보: 유동화물건

건물 정보:

* 건물명: 지젤엠청라

* 사용승인일: 2017년 09월 29일

* 구조: 철근콘크리트조/철골조

* 건축물대장상 주용도: 문화 및 집회시설 (기타 용도: 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 의료시설 등)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 지젤엠청라 제지1층 비004호입니다.

부근은 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 밀집한 지역으로 상업 및 주거 복합 단지입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 필지는 동측으로 약 20m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 07월 24일자 신한은행 근저당권 (1,140,000,000원)

임의경매 개시결정: 2025년 03월 05일자 유에스아이제삼차유동화전문 (996,920,286원)

등기부채권 총액: 1,140,000,000원

매각으로 인하여 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입/사업일자: 2024년 12월 13일

* 확정일자: 2024년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 05월 27일

* 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건은 지하 1층에 위치한 근린상가 점포로, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 등 다양한 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

'지젤엠청라' 건물 자체는 복합 상업시설로, 다양한 업종의 입점이 가능하며, 지역 상권 활성화에 기여할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2017년 사용승인된 비교적 신축 건물에 속하여, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

상가 건물 내 지하층이라는 점은 접근성에 있어 다소 고려될 수 있으나, 적절한 업종 선택 시 충분한 고객 유치가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

'청라1동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변으로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

본 보고서에 명시된 정보 외 주변 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권 양도 및 유동화 과정에서 예상치 못한 법적 쟁점이나 절차상의 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 송 외 다른 임차인이 존재할 수 있으며, 정확한 임대차 현황 및 조건은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. (현장조사시 폐문 및 부재로 자세한 임대관계는 미상으로 기록되어 있습니다.)

지하층 위치: 지상층 대비 고객 접근성이 떨어질 수 있으며, 특정 업종에는 불리할 수 있습니다.

건물 내 다수의 구분소유: 건물 전체 관리 및 유지보수에 있어 구분소유자 간의 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 근린상가로, 신축 상가 건물 내 지하 1층에 속합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들이 대부분이므로, 낙찰자가 권리 부담 없이 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계에 대한 상세 정보가 부족하다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

철저한 현장 조사와 임장 활동을 통해 물건의 실제 상태 및 상권의 잠재력을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

청라국제도시의 성장 잠재력과 함께 상권의 활성화를 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물(2017년 준공)로 건물 자체의 경쟁력이 있습니다.

낙찰 후 인수할 권리상의 부담이 없어 명도 진행만 원활하다면 비교적 안전한 투자가 될 수 있습니다.

이전 매매가(383,000,000원) 대비 감정가(370,000,000원)가 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가: 370,000,000원

총 면적 (토지+건물): 38.29㎡ (약 11.58평)

평당 감정가: 약 31,951,640원

본 물건의 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 지하 1층이라는 점을 감안한 가치 평가

* 유동화 물건 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 반영

* 인근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 최근 낙찰가율

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 공실 가능성

* 명도 진행 가능성 및 예상 비용

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 보수적인 접근을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.