나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508049 [3] 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층비005호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 지젤엠

청라 제지1층 제비003호 외 2개호로서 부근은 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 철골조지붕 5층건 내 지1층 비003호 외 2개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.09.29 )

외 벽 : 복합판넬, 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

기호(가)~(다) 공히 '근린생활시설'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 약 20 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(

인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(202

2-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508049 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 165-12 지젤엠청라 지1층 비005호 (집합건물)

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 604,000,000원

토지 면적: 17.49㎡ (약 5.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 50.50㎡ (약 15.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2020-07-24, 1,140,000,000원)보다 후순위 권리인 본 건의 임의경매 개시 결정 등기(2025-03-05)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현황상 등기된 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 이주환 씨가 거주 중이며, 보증금 5,000,000원, 차임 1,100,000원입니다. 전입일자(사업일자)는 2025년 2월 17일이며, 배당신고일자는 2025년 6월 5일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대차 관계 및 세부 내용은 미상인 점 유의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 2018-03-23: 공유자 전원 지분 전부 이전 (주식회사일경)

* 2020-07-24: 소유권 이전 (안진아, 매매가 624,000,000원)

* 2020-07-24: 근저당권 설정 (신한은행, 1,140,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-03-05: 임의경매 개시 결정 (유에스아이제삼차유동화전문, 996,920,286원)

총 등기부채권액은 1,140,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

'지젤엠청라'는 복합문화시설로, 집합건축물대장상 용도는 제1, 2종 근린생활시설, 운동시설, 판매시설, 의료시설 등으로 다양하게 활용 가능한 복합 건축물입니다. 본 물건은 지하 1층 상가로, 건물은 철근콘크리트조 및 철골조 구조에 2017년 9월 29일 사용 승인되었습니다.

4.2. 주변 상권

본 건물은 청라 커넬웨이 수변 상권에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 다만, 최근 관련 기사들에 따르면 청라 커낼웨이 상권 전반에 걸쳐 공실률이 높고 상권 활성화에 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 메가박스, 스포츠클럽(수영장, 사우나 등) 등 대형 편의시설이 갖춰져 있습니다. 또한, 청라1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 아파트 단지들과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 아이들을 위한 실내 동물원 및 키즈카페인 '쥬라리움 청라점'이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역에서 공공소각장 후보지 선정과 관련하여 주민들의 반발이 있었으나, 현재 해당 물건 소재지 인근에 대한 직접적인 혐오시설 설치 계획이나 논란은 보고된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 자산임을 의미합니다. 일반적인 물건에 비해 권리관계가 복잡하거나 특수할 수 있으나, 본 건의 경우 등기부등본상 권리관계는 명확하게 정리되어 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

건물 이용 상태 조사 시 폐문 및 부재로 인해 정확한 임대 관계를 파악하기 어려웠다는 점 [기타참고사항]과 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점은 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

6.3. 상권 침체 우려

청라 커넬웨이 상권 전반의 높은 공실률과 상권 침체에 대한 부정적인 전망은 본 물건의 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 상가로, 입지 조건은 양호한 편입니다. '지젤엠청라'는 복합 문화 및 편의시설을 갖춘 건물로, 주변에 아파트 단지가 많아 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 청라 커넬웨이 상권 전반의 침체 우려와 임대차 관계의 불확실성은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 주요 상권인 커넬웨이 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 건물 내 메가박스, 스포츠클럽 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 재산권 행사가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 604,000,000원입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 해당 금액을 제외하고 고려할 수 있습니다. 최근 상권 침체 우려가 제기되는 점과 물건의 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 추가 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.