나이스옥션 법원경매 부천 2022타경41995 [1] 경기도 김포시 장기동 1866-1 청송마을중흥에스-클래스 606동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백산감정 · 평가일 2022.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기도 소재 푸른솔중학교 남동측 인근에 위치하는 청송마을중흥에스-
클래스 606동 15층 1503호로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 26층 건물내 15층 1503호로서
외벽: 콘크리트위 페인트 및 일부 석재마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 플라스틱섀시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광대면적의 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽 공도와 연계된 단지내 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만)
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합)
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애물제한표면구역{공항시설법}, 진입표면구역{공
항시설법}, 상대보호구역(푸른솔유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(푸른솔
중학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(푸른솔초등학교){교육환경 보호에 관한
법률}, 절대보호구역(푸른솔유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(푸른솔중학
교){교육환경 보호에 관한 법률},절대보호구역(푸른솔초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}
성장관리지역{산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비계획법},
하수처리구역(누산처리분구){하수도법}, 하수처리구역(장기처리분구){하수도법}, <추가기재>
본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부
를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부천지원 2022타경41995 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2022타경41995 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1866-1 청송마을중흥에스-클래스 606동 15층 1503호

용도: 아파트

감정가: 569,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.64㎡ (약 18.35평)

토지지분: 60.6443㎡ (약 18.35평)

건물면적: 107.59㎡ (약 32.54평)

건물지분: 107.5928㎡ (약 32.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 아파트 정보

아파트명: 청송마을6단지중흥S클래스

사용승인일: 2012년 2월 8일

총 동수: 16개 동 (총괄표제부 기준)

총 세대수: 1,007세대

건물 최고층: 26층

건물 최저층: 2층

본건 위치: 15층

전용면적: 107.5792㎡ (약 32.54평)

분양면적: JSON 정보에 명확하게 명시되지 않음 (일반적으로 전용면적 + 주거공용면적)

총 주차대수: 1,577대 (내부 기계식 주차)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, 푸른솔중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

본건 토지는 광대면적의 부정형 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 이용하며, 이 도로는 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로2류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역(공항시설법 관련), 푸른솔유치원, 푸른솔중학교, 푸른솔초등학교의 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 제한받고 있습니다.

추가 기재사항으로, 전산 오류 가능성이 있으므로 지역지구 편입 여부는 반드시 관련 부서에서 확인받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 정OO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 5월 11일 접수된 대경새마을금고의 근저당권 (을5)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑구 6번: 2018-04-26 접수, 소유권이전 5번 신탁등기 말소

* 갑구 7번: 2018-04-30 접수, 소유권 이전 (매매금액: 392,500,000원)

* 을구 5번: 2021-05-11 접수, 근저당권 (채권액: 60,000,000원, 대경새마을금고) - 말소기준권리

* 을구 6번: 2021-05-24 접수, 근저당권 (채권액: 87,100,000원, 테크메이트코리아대부주식회사) - 말소

* 갑구 10번: 2022-10-31 접수, 강제경매 (채권액: 119,974,923원, 정OO 외 1명) - 본건 (말소 예정)

* 을구 7번: 2023-02-28 접수, 주택임차권 (채권자: 김미나, 임차금액: 405,000,000원) - 말소: 인수 (주의사항 참조)

* 갑구 15번: 2024-04-22 접수, 임의경매 (대경새마을금고) - 말소

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(을구 5번 근저당)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 경매 절차를 통해 매각되면 을구 5번 근저당 이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

그러나, 을구 7번 주택임차권 (김미나, 405,000,000원)은 '인수'로 표시되어 있으며, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권등기는 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 대금을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김미나 (주택도시보증공사 명의로도 기재되어 있으나, 등기부상 권리자는 김미나)

보증금: 405,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-08

확정일자: 2020-12-29

배당신고일자: 2023-01-09

대항력: 있음

비고: 을구 7번 주택임차권 등기, 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 가능성 있음)

* 임차인: 유승원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-08

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 아파트 단지는 김포 한강 신도시 내에 위치하여 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다. 주변에 푸른솔중학교, 푸른솔초등학교, 푸른솔유치원 등이 있어 교육 환경이 우수합니다.

4.2. 아파트 단지 규모

청송마을중흥에스-클래스는 1,007세대의 대단지 아파트이며, 총 16개 동으로 이루어져 있습니다. 2012년에 사용 승인된 비교적 신축에 속하는 단지입니다.

4.3. 교통 및 접근성

제반 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 가능합니다.

4.4. 지역 제한

토지이용계획상 공항고도제한, 가축사육제한, 장애물제한표면구역 등이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제 사항으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 시설

세대당 주차 공간은 넉넉한 편으로, 총 1,577대의 기계식 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5.3. 건물 상태

철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 15층에 위치하며, 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱 섀시로 되어 있어 일반적인 아파트 상태를 유지하고 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 을구 7번 임차인 김미나 씨의 주택임차권입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 405,000,000원에 대해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 혼란을 줄 수 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 명시적 문구가 이 위험을 더욱 부각시키므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 중복 사건

본건(2022타경41995) 외에 2024타경1991 (갑15, 임의경매)이 등기부에 존재하여 추가적인 권리관계의 복잡성이 예상됩니다.

6.3. 토지이용계획 제한

공항고도제한, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공기 운항 및 안전과 관련된 공법상 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동에 위치한 107.59㎡(약 32.54평) 면적의 아파트입니다. 비교적 양호한 입지와 신축 연식, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인 김미나 씨의 존재와 그 보증금 405,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 경매 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 금액으로, 해당 임차인과의 해결 방안 및 인수 금액에 대한 명확한 사전 조사 없이는 투자에 신중해야 합니다. 현재 감정가(569,000,000원) 대비 최근 실거래가(440,000,000원 ~ 471,000,000원)가 낮게 형성되어 있으나, 이는 잠재적 위험 요소를 반영한 결과일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포 한강 신도시 내의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 2012년 준공된 아파트로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가와 비교 시, 임차인 인수 위험을 감안한 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 24일: 471,000,000원 (20층, 107.5792㎡)

* 2026년 6월 3일: 440,000,000원 (17층, 107.5792㎡)

* 2026년 6월 8일: 458,000,000원 (5층, 112.4662㎡)

최근 거래가 기준으로 해당 면적의 시세는 약 440,000,000원 ~ 471,000,000원 수준입니다.

본 건의 감정가는 569,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

가장 큰 고려사항인 대항력 있는 임차인 김미나 씨의 보증금 405,000,000원 인수가 현실화될 경우, 매수인의 총 부담액은 입찰가 + (405,000,000원 - 경매 배당액)이 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 '을구 7번 주택임차권은 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함'이라는 상반된 정보 때문에 임차인 관련 최종 부담액을 정확히 예측하기는 어렵습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 인수 위험을 고려하여, 최근 거래가 하단부 또는 그보다 낮은 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가는 보수적으로 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다. 이 범위는 최근 거래가 대비 할인된 가격으로, 잠재적인 임차인 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둔 것입니다. 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협상 가능성 등을 추가적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.