나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3826 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층322호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재, '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업산업센터 및 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(김포골드라인, 양촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 (1)3층 321호, (2)3층 322호로서, 외벽: 복합판넬 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등, 천장: 텍스마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

화재탐지설비, 천정형냉난방설비(기호(2)는 실내기가 탈거되어 있음), 공용부분에 위생설비 및 급, 배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외, 동측으로 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경3826 (2)

1.2. 소재지

경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강 1동 3층 322호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 감정가

180,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 11.06㎡ (약 3.35평)

* 건물면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 10m, 동측으로 약 23m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (수협은행, 147,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 287,194,116원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 내용이 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 한강신도시 개발과 함께 현대적인 주거 및 상업시설이 밀집된 지역입니다. 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 도시계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공공공지 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 김포한가람초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통시설

김포골드라인 양촌역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 이용 시 김포공항역까지 30분 이내 도달 가능합니다.

6. 건축물 정보

6.1. 건물 구조

철근콘크리트구조(철근) 콘크리트 지붕의 10층 건물 내 3층 322호입니다. 외벽은 복합판넬 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등이며, 내부 마감은 텍스, 페인팅, 타일 등으로 시공되었습니다.

6.2. 건물 용도

현황 및 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

6.3. 설비내역

화재탐지설비, 천정형 냉난방설비(기호(2)는 실내기가 탈거되어 있음), 공용부분 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상자 및 용도(외국인 등 단독/다가구/아파트/연립/다세대)와 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.)을 고려할 때 본 경매 물건의 낙찰자에게 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

7.2. 건물 상태

냉난방 설비의 실내기가 탈거되어 있어 수리 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

7.3. 특수물건 정보

본 물건은 유동화 물건입니다.

7.4. 임대 관계

임대관계는 미상으로, 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.5. 주변 개발 관련 이슈

구래동 일대에 데이터센터 건립 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 본 물건지와 인접한 지역은 아니지만, 대규모 개발 사업 추진 시 지역 주민들의 반대나 민원이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 김포골드라인 양촌역 접근성이 양호하며, 주변에 초등학교, 상업시설 등이 혼재하여 업무 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 일반적인 지식산업센터의 형태를 띠고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 냉난방기 실내기 탈거, 임대 관계 미상 등의 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 인근 지역의 개발 사업과 관련된 주민 민원 사례가 있어, 향후 개발이나 이용 시 주변 환경과의 조화를 고려할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 수도권 지하철(김포골드라인) 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 김포한강신도시 개발 지역에 속해 있어 배후 수요 및 성장 잠재력이 있습니다.

* 지식산업센터로서 업종 제한이 비교적 적어 다양한 사업 운영이 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 180,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 가격, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 추이를 파악하는 것이 중요하며, 투자 목적(실사용 또는 임대수익)에 따라 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.