나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34300 [2] 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 서측 인근에 위치하는 ""태건타운""
제1층 제101호외 2개호 로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설
등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제1층 제101호외 2개호로서,
외벽 : 타일 붙임 마감,
창호 : 칼라하이샷시 창호임.

이용상태

기호 1 : '근린생활시설'로 이용중임.
기호 2 : '사무소'로 이용중임.
기호 2 : '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 55 ~ 65M, 서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초)<기
타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초병
설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역
곡고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중-부천교육지
원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021
-05-01)(외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정),토지거래계약
에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

기호 3 물건은 귀 제시목록 및 공부상 상층, 하층의 복층구조로 등재되어 있으나 6층으로
별도의 출입문이 개설되어 있으며, 외부표기는 601호로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

사무소로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34300 (2)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 2층201호

용도: 근린상가 (건물 전체 용도는 공동주택 및 근린생활시설)

감정가: 327,000,000원

토지면적: 33.20㎡ (약 10.04평)

토지지분: 33.20㎡ (약 10.04평)

건물면적: 63.89㎡ (약 19.33평)

건물지분: 63.89㎡ (약 19.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO (고흥군수산업협동조합)

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

주의사항: 사무소로 이용중임

건축물 정보: 철근콘크리트구조 6층 건물

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 서측 인근에 위치한 태건타운 2층 201호임.

* 주변 환경: 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준임.

* 도로: 북측으로 노폭 약 55 ~ 65M, 서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(역곡초, 역곡초병설유, 역곡고, 역곡중), 절대보호구역(역곡중), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 28일 접수된 고흥군수산업협동조합의 근저당권.

* 등기부 채권 총액: 1,960,800,000원.

* 소유권 현황:

* 등기구분: 갑1

접수일자: 2020-07-28 00:00:00+09

권리종류: 소유권보존

권리자: 채희정

* 임차인 현황:

* 임차인: 길

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-28

대항력: 없음

비고: 보증금 1천만원, 차임 80만원. 전입일자 2024.5.28. 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사보은종합건설

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2025-08-15

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

비고: 보증금 5천만원, 차임 150만원. 전입일자 2025.8.15. 배당신고일자 2025.11.18. 대항력 없음.

* 임차인: 채

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-04

대항력: 없음

비고: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2020.9.4. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 중ㆍ소규모 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치함.

* 주요 업종: 건물 전체적으로 공동주택 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 본건 201호는 현재 사무소로 이용 중임. 주변에 상업 시설이 발달해 있어 상권 형성에는 유리할 것으로 판단됨.

* 배후 수요: 인근 중소규모 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 확보하고 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 201호임.

* 내부 설비: 상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있음.

* 주변 편의 시설: 역곡중학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 주변에 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 주차: 건물 내 자주식 주차시설이 있음 (JSON 정보상 실내 자주식 주차 5대 가능 면적 62.5㎡).

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 거래 시 제한사항을 확인해야 함. 단, 본건은 사무실 용도로 이용중이므로 일반적인 상가 거래 시에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 법규 확인 필요.

* 임차인 존재: 대항력은 없으나, 현재 점유 중인 임차인들과의 명도 절차 진행 시 시간 지연 또는 협의가 필요할 수 있음.

* 채무 부담: 총 채무액이 높으나, 경매 절차 상 낙찰로 인해 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 역곡동에 위치한 태건타운 내 근린상가(사무소)로, 도심 속에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 공동주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 사용되고 있으며, 주변 상권 및 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 법적으로 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 용이하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 역곡중학교 인근에 위치하며, 중소규모 주택가 및 상업 시설이 밀집한 지역에 자리 잡고 있어 접근성이 좋음.

* 명도 용이성: 현재 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행에 어려움이 적을 것으로 예상됨.

* 복합 용도 건물: 공동주택 및 근린생활시설 용도의 건물로, 사무실 또는 상가로 활용 가능성이 높음.

* 개발 잠재력: 부천시의 지역 개발 계획 및 역세권 개발 등에 따라 향후 가치 상승 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 327,000,000원을 기준으로, 시장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 경매 전략에 따라 적정 수준의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.