나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34300 [3] 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 서측 인근에 위치하는 ""태건타운""
제1층 제101호외 2개호 로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설
등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제1층 제101호외 2개호로서,
외벽 : 타일 붙임 마감,
창호 : 칼라하이샷시 창호임.

이용상태

기호 1 : '근린생활시설'로 이용중임.
기호 2 : '사무소'로 이용중임.
기호 2 : '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 55 ~ 65M, 서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초)<기
타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초병
설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역
곡고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중-부천교육지
원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021
-05-01)(외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정),토지거래계약
에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

기호 3 물건은 귀 제시목록 및 공부상 상층, 하층의 복층구조로 등재되어 있으나 6층으로
별도의 출입문이 개설되어 있으며, 외부표기는 601호로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임(상층부분 외부에 601호로 표기되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경34300 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 5층 501호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 920,000,000원이며, 토지 면적은 67.95㎡ (약 20.56평), 건물 면적은 66.45㎡ (약 20.10평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 고OOOOOOOOO (고흥군수산업협동조합)입니다.

태건타운 건물은 2020년 7월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본 건은 5층에 위치합니다.

주요 특징으로는 토지거래허가구역 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

주의사항으로, 다세대 주택으로 이용 중이나 상층 부분 외부에 601호로 표기되어 있으며, 공부상과 외부 표기 및 구조상 차이가 있을 수 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, '역곡중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 동유형의 중소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 을1호 근저당권입니다.

본 경매로 인해 소유권보존 등기(2020.07.28, 채희정)를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 근저당권(고흥군수산업협동조합, 1,960,800,000원) 및 임의경매개시결정(고흥군수산업협동조합, 1,266,990,763원)이 말소기준권리로 존재합니다.

임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 역곡동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

주변 공동주택 밀집 지역으로 배후 수요는 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

* 교육: 역곡중학교, 역곡초등학교, 역곡고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 등기부상 공부와 현황의 차이: 본 건(501호)이 공부상으로는 복층 구조로 등재되어 있으나, 6층으로 별도 출입문이 개설되어 있고 외부 표기는 601호로 되어 있는 점은 내부 구조 변경, 용도 불일치, 불법 건축물 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 추후 명도 및 활용에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 차이: 본 건의 감정가는 9억 2천만원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가는 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 감정가와 실제 시장 가치 간 상당한 괴리가 존재하므로, 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 대로3류, 중로1류 등에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 개발 및 이용에 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 태건타운 5층 501호는 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 공부와의 차이(외부 601호 표기, 별도 출입문)로 인한 현황 조사 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 하며, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

무엇보다 감정가 9억 2천만원 대비 주변 실거래가가 현저히 낮은 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 역세권(도보 약 15분 거리로 추정) 및 학군 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

* 건물 연식: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

* 저평가 가능성: 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 활용하여 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 45~48㎡)의 다세대주택 실거래가는 14,000만원에서 17,200만원 수준입니다.

본건의 건물 면적(66.45㎡)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 21,300만원 ~ 22,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가(920,000,000원)는 현재 시장 가격과 큰 차이를 보이므로, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 본건의 면적, 최근 실거래가 평균(약 321만원/㎡), 그리고 권리관계, 공부와의 차이, 토지거래허가구역 등 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

최근 실거래가 평균을 적용한 예상 시세(약 21,357만원)를 기준으로 110% ~ 120% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 235,000,000원 ~ 256,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

입찰 전, 현장 방문을 통해 정확한 상태 및 공부와의 차이점을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.