나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6196 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-12 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교"북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 2층 201호로서,

외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2,거실,주방,욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필 1단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[공통] = 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

기호(1) 토지 [490-12]의 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경6196 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본사항

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 490-12, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지지분: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.56㎡ (약 10.46평)

건물지분: 34.56㎡ (약 10.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건축년도: 1990년 (사용승인일 기준)

구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 201호

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등

창호: 샤시 창호

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

구분: 도시지역, 제1종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

1.6. 공부와의 차이

기호(1) 토지 [490-12]의 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황 "대"임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건의 말소기준권리는 2015년 9월 30일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 53,900,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑1: 곽홍규 소유권이전 (1998-07-01)

* 갑2: 송기연 소유권이전 (2015-09-30, 매매금 70,000,000원)

* 을3: 우리은행 근저당권 (2015-09-30, 53,900,000원, 말소기준권리)

* 을6: 박흥순 주택임차권 (2023-11-30, 보증금 10,000,000원, 말소)

* 갑3: 경기신용보증재단 가압류 (2023-11-23, 30,000,000원, 말소)

* 갑4: 우리은행 임의경매 (2024-12-05, 49,566,821원, 말소)

총 등기부채권액: 93,900,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 박흥순

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/사업일자: 2020-04-27

* 확정일자: 2020-04-27

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액이 낙찰자가 인수할 보증금에 해당하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 지역 내 다세대 및 연립주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 14일 거래: 76.77㎡ (약 23.22평) 연립주택, 120,000,000원

* 2026년 5월 6일 거래: 69.12㎡ (약 20.91평) 다세대주택, 154,600,000원

* 2026년 5월 1일 거래: 45.32㎡ (약 13.71평) 다세대주택, 115,000,000원

4.2. 가격 시세 분석

본 물건은 34.56㎡ (약 10.46평) 면적을 가진 다세대주택입니다. 가장 유사한 면적대의 거래 사례(45.32㎡, 115,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 8,388,000원/평입니다. 이를 본 물건 면적에 적용 시 약 87,840,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

제시된 감정가 85,000,000원은 이러한 시장 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에 천마중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경 및 시설

주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

본 건물은 1990년에 건축되어 약 36년 경과된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용계획

도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 일부 제한사항이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도를 위한 절차 진행 시 협조 또는 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 천마중학교 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 권리상 인수해야 할 부담은 없으나, 건물 노후도 및 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 무권리, 인수 부담 없는 물건 (임차인 대항력 없음)

* 실거주 및 소형 투자 목적에 적합한 면적

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 천마중학교 등 교육 시설 인접

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 시세 분석, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 90,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 경쟁 입찰 시 안정적인 확보를 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.