나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2153 [2] 경기도 구리시 수택동 442-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1
대상물건은 경기도 구리시 수택동 ""교문초등학교"" 동측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호함.
일련번호 2
대상물건은 경기도 구리시 수택동 ""수택2동 행정복지센터"" 북동측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

일련번호 1,2
대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호 1
인접토지 대비 평지인 사다리형 토지로서 현황 상업용 건부지임.
일련번호 2
인접토지 대비 평지인 부정형 토지로서 현황 주상용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1
남측 및 동측으로 노폭 6m 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.
일련번호 2
북동측 및 남동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>
일련번호 2
도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2023-07-14)<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (가)
철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물
창틀 : pvc샷시 등임.
일련번호 (나)
철근콘크리트(지,1일-사층), 조적조(5층) 지하1층 지상5층 건물
창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

일련번호 (가)
지1층 : 위락시설(유흥주점), 제2종근린생활시설(사무소)
1층 : 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)
2층 : 판매시설(일반게임제공업의시설), 제2종근린생활시설(사무소)
3층 : 업무시설(사무소)
일련번호 (나)
지1층 : 다방, 주차장
1층 : 소매점
2층 : 사무실
3층 : 사무실
4층 : 탁구장
5층 : 주택
옥탑 1층 : 옥탑

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

목록3,4 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2153 (2)

소재지: 경기도 구리시 수택동 442-2

용도: 근린시설

감정가: 1,951,598,800원 (일십구억 오천백오십구만 팔천팔백원)

토지면적: 221.20㎡ (약 67.0평)

건물면적: 739.21㎡ (약 223.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리누리새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 구리시 수택동 "교문초등학교" 동측 방향 및 "수택2동 행정복지센터" 북동측 방향에 소재합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건 또한 종합적으로 고려할 때 전체적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

토지 인접 도로 현황은 다음과 같습니다.

* 일련번호 1: 남측 및 동측으로 노폭 6m 내외 도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접함.

* 일련번호 2: 북동측 및 남동측으로 노폭 8m 내외 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건은 복수의 필지로 구성되어 있어 토지 이용 계획 및 제한 상태가 상이합니다.

* 일련번호 1: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만, 국지도로), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

* 일련번호 2: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 정비구역(2023-07-14), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 이문휘경동새마을금고의 근저당권(을8)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으며, 본 경매개시결정은 우리누리새마을금고의 신청으로 이루어졌습니다.

이러한 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부 상 채무 총액은 약 85억 원 이상으로, 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리분석 시 인수 여부가 중요한 쟁점입니다.

* 민지한 (보증금 5,000,000원): 2021년 2월 5일 확정일자를 취득하였고 대항력이 있습니다. 건물 등기부 상 주택임차권(을15)이 '인수'로 명시되어 있어, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 것으로 보입니다.

* 이순화 (보증금 50,000,000원): 2024년 2월 6일 확정일자를 취득하였고 대항력이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위로, 해당 보증금은 인수될 가능성이 높습니다.

* 홍라희 (보증금 150,000,000원): 2024년 3월 28일 전입하였고 대항력이 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자가 미상이나, 보증금액이 상당하므로 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 권정갑 (보증금 30,000,000원): 2022년 9월 8일 확정일자를 취득하였고 대항력이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위로, 해당 보증금은 인수될 가능성이 높습니다.

* 류인걸 (보증금 90,000,000원): 2023년 10월 23일 확정일자를 취득하였고 대항력이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위로, 해당 보증금은 인수될 가능성이 높습니다.

* 조성익 (보증금 80,000,000원): 2020년 2월 18일 확정일자를 취득하였고 대항력이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위로, 해당 보증금은 인수될 가능성이 높습니다.

대항력 없는 임차인으로는 반효정 (보증금 180,000,000원), 이복실 (보증금 0원), 이순화 (보증금 10,000,000원)가 있습니다. 이들의 경우 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

종합적으로, 낙찰자가 인수해야 할 것으로 예상되는 보증금 총액은 민지한(5,000,000원), 이순화(50,000,000원), 홍라희(150,000,000원), 권정갑(30,000,000원), 류인걸(90,000,000원), 조성익(80,000,000원)을 합산한 약 405,000,000원입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 경기도 구리시 수택동의 근린생활시설 및 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

"교문초등학교" 및 "수택2동 행정복지센터" 인근으로, 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

주변 근린생활시설의 임대 시세 등을 파악하여 수익형 부동산으로서의 가치를 평가할 필요가 있습니다.

또한, 주변 지역의 개발 계획 (정비구역 지정 등) 및 잠재적 혐오시설 유무에 대한 심층적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육: "교문초등학교"가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의: "수택2동 행정복지센터"가 가까워 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 주거: 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물에 위반건축물 사항이 등재되어 있어, 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총 405,000,000원 (추정)은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요하며, 특히 홍라희 임차인은 보증금 인수 또는 명도 관련 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 용도 지역 외에도 방화지구, 비행안전구역, 정비구역 등 다양한 법적 제한사항이 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 상 채무 총액이 약 85억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 과정 및 낙찰 이후 채권 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 수택동의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 입지 조건 자체는 양호하나, 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 상당한 보증금 인수 부담, 위반건축물 등재, 복잡한 토지 이용계획 상 제한, 높은 채무 총액 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다.

특히 인수해야 할 보증금 총액이 약 4.05억 원에 달하므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

정비구역 지정 정보는 향후 가치 상승의 잠재력을 시사하나, 위반건축물 문제 해결 및 임차인 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용 및 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 인수되는 보증금 부담을 감안하더라도, 직접 거주하며 건물을 활용하거나 일부 수리 후 임대 수익 창출을 고려할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 정비구역 지정 등 지역 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 수익형 부동산 투자: 상권 분석을 통해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 업종으로 전환하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,951,598,800원

인수 보증금: 405,000,000원 (추정)

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 시장 상황 및 낙찰률을 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금을 고려한 실질적인 투자 가치를 산출하고, 명도 비용, 세금, 예상 수리비 등을 추가로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 대비 보수적인 낙찰률(예: 80~90%)을 적용하되, 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 삼아 추정 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근할 경우, 인수 보증금을 제외한 금액 기준으로 약 11.5억 원 ~ 13.5억 원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로 경매 절차 진행 및 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.