나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2306 [2] 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층엠1310호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2): 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,주위는 아파트형공장 및 대단
위아파트,근린생활시설,공원 등으로 형성된 지역임.
일련번호(3): 경기도 구리시 인창동 소재 ""동인초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로를 통한
시내와의 연계성 등으로 보아 전반적인 교통의 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상21층 건 내
제13층 제엠1309호, 제엠1310호로서,
외 벽 : 강화유리 및 석재 마감 등임.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석고보드 붙임 등임.
창 호 : 샷시창호 마감 등임.
일련번호(3) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상20층 건 내 제8층 제801호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
일련번호(3): 아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 및 에스컬레
이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 판매시설 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 대상물건 동측 및 남측으로 광대로변과 접함.
일련번호(3): 대상물건 북측 및 남측으로 차량진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>.
일련번호(3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로
3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(건영유치원/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2306 (2)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층엠1310호

용도: 지식산업센터

감정가: 226,000,000원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

토지지분: 16.6466㎡ (약 5.04평)

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

건물지분: 54.6㎡ (약 16.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주위환경: 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장 및 대단위 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역임. 본 물건은 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층 엠1310호로, 지식산업센터 용도로 이용 중임.

1.1. 입지조건

교통상황: 대상 물건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로를 통한 시내와의 연계성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

인접 도로상태: 대상 물건은 동측 및 남측으로 광대로변과 접하고 있어 차량 진출입이 원활함.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2021년 07월 15일). 채권 최고액 300,000,000원.

* 말소 예정 권리:

- 갑2, 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 이장우 외 1명, 비고: 매매 신탁재산의 처분)

- 갑3, 임의경매 (권리자: 신한은행, 채권액: 331,200,869원, 의정부지방법원 남양주지원 2025타경2306)

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 개요 정보는 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보 상 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았음.

* 주의사항: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 비록 현재 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 잠재적 위험이 있을 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 별내역 인근에 위치한 지식산업센터 내 유닛으로, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 복합적으로 형성되어 있음.

일련번호(3)으로 별도 평가된 아파트 용도 건물 외에, 본 물건이 속한 지식산업센터-2동은 공장(지식산업센터, 기숙사), 판매시설(상점), 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 복합적인 상권 형성에 기여하고 있음.

지식산업센터 내 다양한 업종의 입주 가능성 및 상점, 근린생활시설을 통한 유동인구 확보 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 별가람초등학교, 동인초등학교, 동구중학교 등이 인접해 있어, 해당 지역의 교육 환경이 양호함을 알 수 있음. (단, 본 건의 직접적인 학군 관련성은 낮음)

편의시설: 근린생활시설 및 상점 등이 주변에 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통: 대중교통 및 간선도로 접근성이 우수하여 출퇴근 및 물류 이동이 편리한 조건을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차상 예상치 못한 변수나 특이사항이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 요구됨.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구) 등에 속하며, 대로1류, 대로2류 등의 접도 의무, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 다양한 도시 계획 및 환경 규제의 적용을 받음. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소임. (일련번호(3)의 구리시 토지이용계획은 본 건과 다름)

건물 노후화: 철근콘크리트 구조의 건물이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 보수공사에 따른 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 별내역 인근의 역세권 지식산업센터 내 호실로서, 교통 접근성이 우수하고 주변에 대규모 주거 단지 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 사업 운영 및 임대 목적에 유리한 조건을 갖추고 있음.

지식산업센터라는 용도는 안정적인 기업체 임대 수요를 기대할 수 있으며, 건물 내 상점 및 근린생활시설 등 복합 용도로 운영되어 유동인구 확보에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 복잡한 토지이용계획 상 규제들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 절차를 면밀히 확인하는 것이 중요함.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 신한은행 근저당권 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 일부 인수되는 권리가 있는지 최종적으로 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

역세권 지식산업센터: 별내역과의 인접성으로 인한 높은 미래가치 및 안정적인 임대 수익 기대.

우수한 생활 및 업무 환경: 대단위 아파트 단지, 상업시설, 녹지 공간 등이 조화롭게 배치되어 직주근접 및 생활 편의성 우수.

다목적 활용 가능성: 지식산업센터 본연의 용도 외 상점, 근린생활시설 등으로 복합 활용 가능하여 임대 수익 다각화 기대.

성장 잠재력: 별내 신도시 개발과 함께 지역 가치 상승이 예상되는 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 226,000,000원을 기준점으로 하되, 향후 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 본 물건의 현황(건물 상태, 공실률 등) 및 유동화 물건으로서의 추가적인 고려 사항 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 충분한 현장 조사와 시세 조사를 통해 물건의 가치를 재평가한 후 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 현재 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.