나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71547 [2] 경기도 가평군 설악면 선촌리 275-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 각각 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 ""사룡리 마을회관"" 북동측과 경기도 가평군
설악면 선촌리 소재 ""율업교차로"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 및
농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(2),(3),(4) : 본건까지 차량접근이 가능하나 원거리에 노선버스정류장이 소재하여
제반 교통상황은 다소 불편시됨.

기호(6),(7) : 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(3) : 3필지가 일단의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4) : 부정형 토지로서 도로로 이용중임.
기호(6),(7) : 2필지가 일단의 부정형 토지로서 상업용(카페 : 자잠 157) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(3) : 북서측으로 노폭 약 6미터 내외(기호 '4')의 포장도로에 접함.
기호(6),(7) : 북측과 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(3),(4) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭
오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별
대책지역(2권역)<환경정책기본법>

기호 (2) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리
메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본
법>, 영농여건불리농지

기호 (6) : 도시지역 , 자연녹지지역(2022-11-07), 소로1류(폭 10m~12m)(2010-12-20)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정
책기본법>

기호 (7) : 도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07), 지방2급하천(미원천)(저촉), 가축사육제한
구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호 (1),(2),(3) 제시외물건 ㄱ이 소재함(후면 ""지적도 및 건물개황도 참조).
기호 (6),(7) : 제시외물건 ㄴ,ㄷ,ㄹ이 소재함(후면 ""지적도 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) : 일반목구조 경사지붕(일반목구조) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2023.09.05)

외벽 : 목재노출 및 페인팅 마감 등(단독주택), 페인팅 마감 등(창고)
내벽 : 목재, 벽지 및 일부 타일 마감 등(단독주택), 페인팅 마감 등(창고)
창호 : 목재창호(단독주택), 샷시창호 등(창고) 임.

기호(8) : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지하1층 지상3층건물로서,
(사용승인일 : 2020.10.23)

외벽 : 콘크리트위 치장벽돌쌓기마감 등
내벽 : 페인팅 및 벽돌치장, 벽지도배, 타일마감, 내부인테리어마감 등
창호 : 알루미늄섀시 및 폴딩도어 등으로 마감.

이용상태

기호(5) : 단독주택(방3실, 주방겸 식당, 거실, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)으로 이용
중이고, 창고(창고, 수돗가, 대문 등)로 이용중임.

기호(8) : 제2종근린생활시설(카페 : 자잠 157)로 이용중임.

설비내역

기호(5) : 기본적인 전기설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음(단독
주택).





기호(8) : 위생, 급배수설비 및 승강설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 화재탐지설비,
전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록 6~8 일괄매각. 제시외 건물 및 수목,조경시설 등 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71547 (2)

소재지: 경기도 가평군 설악면 선촌리 275-3

용도: 근린시설 (주거 및 상업 복합)

감정가: 3,105,292,800원

토지면적: 978.00㎡ (약 295.84평)

건물면적: 787.95㎡ (약 238.37평) (건물 (8) 기준 약 764.02㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항: 목록 6~8 일괄 매각. 제시외 건물 및 수목, 조경시설 등 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 선촌리에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호 1, 2, 3, 4 토지의 경우, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 기호 6, 7 토지의 경우 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 1, 2, 3 토지는 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호 4 토지는 부정형 토지로 도로로 이용 중입니다. 기호 6, 7 토지는 일단의 부정형 토지로 상업용(카페) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

기호 1, 2, 3 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합합니다. 기호 6, 7 토지는 북측과 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 각종 개발 제한 구역에 해당합니다. 일부 필지는 영농여건불리농지, 소로1류, 지방2급하천 저촉 등 추가적인 제한이 있습니다. 또한, 일부 필지(기호 6, 7)는 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 이OO입니다. 말소기준권리는 2022년 3월 25일 접수된 가평군새마을금고의 근저당권(을21)입니다.

3.2. 권리관계 요약

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 4,904,370,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

현재 '주식회사자잠157'이 사업자 등록일 2021년 4월 6일부로 해당 건물(카페:자잠157)을 임차하여 사용 중이며, 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원에 대항력이 있습니다.

그러나 신청 채권자인 가평군새마을금고는 해당 임차인과 임대차 계약 체결 사실이 없다는 내용의 확인서를 제출하였고, 임차권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 이는 해당 임차인의 대항력 효력 및 보증금 인수 여부에 대한 법적 분쟁 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종

물건은 제2종근린생활시설(카페) 및 단독주택, 창고 등으로 이용되고 있습니다. 특히 카페로 운영 중인 건물(기호 8)은 현재 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변에 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 지역 커뮤니티 및 자연 환경을 기반으로 한 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 환경으로, 비교적 조용하며 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 일부 지역에서 다소 낮을 수 있습니다.

5.3. 편의시설

인근 근린생활시설이 일부 편의를 제공할 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 부족합니다.

5.4. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 본 건 토지가 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어, 관련 시설의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 분쟁 가능성

대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자가 임대차 사실 부존재 확인 및 임차권 배제 신청을 한 상황이므로, 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁 및 명도 지연의 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

중복사건, 공동담보 경매로 인해 권리 분석 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 제시 외 물건 및 부대 시설

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물, 수목, 조경시설 등의 처리 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 목록 6, 7 지상의 제시외 수목 등으로 인해 가격이 제한받는다는 점이 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 설악면 일대에 위치한 토지 및 건물 복합 매물로, 카페로 운영 중인 상가와 주택, 창고 등을 포함하고 있습니다. 일괄 매각으로 인한 활용 가치 증대 가능성과 현재 운영 중인 상가의 수익성이 장점입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인과 채권자 간의 법적 분쟁 소지, 다양한 개발 제한 구역 지정, 복잡한 권리 관계 등은 신중한 접근을 요구하는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 카페 상권의 수익 잠재력.

* 주거 및 창고 시설의 추가 활용 가능성.

* 가평 지역의 자연환경을 활용한 잠재적 부가가치 창출 가능성 (단, 개발 제한 구역 유의).

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 관리 및 활용 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금은 0원입니다. 감정가는 3,105,292,800원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 대항력 있는 임차인 관련 분쟁 가능성, 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세, 실제 활용 가치 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

따라서, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 입찰 참여자들의 경쟁 상황과 물건의 실질적인 가치를 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.