나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52026 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-174호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 [지하철4호선 안산역] 남서측 인근 신길동에 위치하고, 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역 ""안산역"", 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호하며, 인근에 평택시흥고속도로 ""남안산IC"" 등이 소재하여 물류교통 환경도 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건(사용승인일 : 2010.09.27)으로,
외벽 : 강화유리 마감, 페어글래스 마감, 복합판넬 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 강화유리 창호 등 임

이용상태

집합건축물 대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)으로, 현재는 공실이거나 단기 임대상태인것으로 조사됨

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 광평수의 사다리형 평지로 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

가격기준시점 당시 집합건축물대장 '표제부'에 위반건축물로 등재되어 있으나, 본건과는 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것으로 평가에는 구애받지 않고 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 상세 정보

1.1. 1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 안산지원 2025타경52026 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-174호

1.1. 2. 용도 및 면적

용도: 근린상가

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.60㎡ (약 8.35평)

1.1. 3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 256,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동, 지하철 4호선 안산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 안산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 평택시흥고속도로 남안산IC가 인근에 있어 물류 교통 환경도 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 13층 건물(사용승인일: 2010.09.27)입니다. 외벽은 강화유리, 페어글래스, 복합판넬 마감 등이며, 내벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 광평수의 사다리형 평지로, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본 건은 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 일반공업지역이며, 광로3류(폭 40m~50m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

3.1. 1. 임차인 정보

임차인: 주식회사이지일렉트론 (이 일렉트론)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-01

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

3.1. 2. 대항력 및 인수 여부 검토

본 임차인은 2024년 05월 01일에 전입(사업자등록)하였으며, 이는 말소기준권리인 2024년 05월 23일자 근저당보다 선순위에 해당하므로 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 보증금 20,000,000원의 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

3.2. 등기부 요약 (권리 관계)

본 건의 집합건물 등기부 요약상 주요 권리 변동은 다음과 같습니다.

* 2022-09-29: 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 2023-12-08: 소유권이전 (주식회사성일전자산업, 매매금 247,710,000원)

* 2024-05-23: 근저당 (중소기업은행, 1,086,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-11-27: 가압류 (기술보증기금) - 말소

* 2025-03-31: 임의경매 (중소기업은행) - 말소 (본 경매)

* 2025-04-03: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 2025-04-10: 압류 (서인천세무서장) - 말소

등기부채권 총액은 1,336,000,000원입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 안산역 인근의 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치합니다. 국가산업단지 재생사업지구에 포함되어 있어 지역 경제 활성화 및 잠재적 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

지하철 4호선 안산역, 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 주변에는 다양한 공구상가와 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업종의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 4호선 안산역을 이용할 수 있으며, 주요 도로 접근성이 용이하여 출퇴근 및 물류 이동이 수월합니다.

5.2. 주변 편의시설

해당 지역은 산업단지 및 상업시설 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 것으로 보이는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 저장 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지식산업센터 및 공구상가 등이 혼재하는 산업단지 특성상, 소음, 분진 등 산업 활동과 관련된 환경 요인은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사이지일렉트론)이 존재하며, 보증금 20,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 비용 또는 협상 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

가격기준시점 당시 집합건축물대장 '표제부'에 위반건축물로 등재된 이력이 있습니다. 비록 본건과는 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것이며 평가에 구애받지 않고 평가되었다고는 하나, 추후 건축 관련 행정 처분이나 유지보수에 영향을 미칠 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 양수 과정에서 발생할 수 있는 행정적 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 인근의 지식산업센터 내 근린상가로, 비교적 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 과거 위반건축물 등재 이력, 유동화 물건이라는 특수성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 명도 가능성 및 예상 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 역세권에 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 국가산업단지 인근이라는 입지적 강점으로 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 면적으로 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(256,000,000원)와 더불어 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 명도 가능성, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.