나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52026 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-164호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 [지하철4호선 안산역] 남서측 인근 신길동에 위치하고, 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역 ""안산역"", 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호하며, 인근에 평택시흥고속도로 ""남안산IC"" 등이 소재하여 물류교통 환경도 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건(사용승인일 : 2010.09.27)으로,
외벽 : 강화유리 마감, 페어글래스 마감, 복합판넬 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 강화유리 창호 등 임

이용상태

집합건축물 대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)으로, 현재는 공실이거나 단기 임대상태인것으로 조사됨

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 광평수의 사다리형 평지로 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

가격기준시점 당시 집합건축물대장 '표제부'에 위반건축물로 등재되어 있으나, 본건과는 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것으로 평가에는 구애받지 않고 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52026 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-164호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점))

감정가: 394,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 신길동, 지하철 4호선 안산역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 지하철 4호선 안산역과 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 평택시흥고속도로 남안산IC가 인근에 있어 물류 이동이 용이한 편입니다.

건물 구조: 본건은 2010년 9월 27일 사용승인된 13층 건물(리드스마트스퀘어지식산업센터) 내에 위치하며, (철근)콘크리트 지붕, 프리케스트콘크리트/철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 강화유리, 페어글래스, 복합판넬 등으로 마감되었습니다.

토지: 광평수의 사다리형 평지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반공업지역, 광로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 국가산업단지(반월국가산업단지) 등에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2022-09-29, 권리종류: 소유권이전3번신탁등기말소

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2023-12-08, 권리종류: 소유권이전 (매매)

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2024-05-23, 권리종류: 근저당권 (말소기준권리), 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 1,086,000,000원

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-05-23, 권리종류: 가압류, 권리자: 기술보증기금, 권리금액: 250,000,000원

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-03-31, 권리종류: 임의경매, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 1,022,836,310원

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-04-10, 권리종류: 압류, 권리자: 서인천세무서장

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요 부분은 내용이 기재되어 있지 않아 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

인수되는 임차인 보증금: 0원. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

1.4. 상권분석

본건은 안산시 단원구 신길동의 리드스마트스퀘어지식산업센터 내에 위치한 근린상가입니다.

주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

제2종 근린생활시설(휴게음식점) 용도로 등록되어 있어, 상권 내에서 음식점 관련 업종으로의 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 4호선 안산역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 평택시흥고속도로 접근도 용이하여 물류 이동에 유리합니다.

건물 편의시설: 본 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권 유동화 과정에서 발생한 경매 건으로, 일반 경매 물건보다 절차 진행상 예상치 못한 변동 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 정확한 임대 관계(임차인 유무, 보증금, 월세 등)가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없다고 조사되었으나, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

위반건축물 등재 이력: 가격 기준 시점 당시 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재된 이력이 있으나, 본건과는 관계없는 다른 호수의 무단증축 때문인 것으로 평가되었습니다. 하지만 추후 행정 기관의 관리 감독 강화 시 불이익이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

업종 제한: 제2종 근린생활시설(휴게음식점)로 등록되어 있어, 해당 용도 외의 업종으로의 변경 시에는 건축법 등 관련 규정 검토가 필요합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경에 대한 일반적인 조사 결과, 본건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산역 역세권의 지식산업센터 내 위치한 근린상가로, 교통 및 물류 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 394,000,000원이며, 건물 면적 27.60㎡ (약 8.35평)을 고려할 때 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당을 중심으로 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 유동화 물건이라는 특성, 임대 관계 미상, 위반건축물 관련 이력(타 호수) 등은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안산역 인근이라는 우수한 입지조건으로 인한 높은 미래 가치 및 안정적인 수요 확보 가능성.

지식산업센터 내 상가로, 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 기대.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 인수되는 권리가 없어 명도 리스크가 적음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 394,000,000원

건물 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

본건은 현재 공실이거나 단기 임대 상태인 것으로 조사되었으며, 임대 관계가 미상이라는 점을 감안할 때, 낙찰 후 공실 리스크를 안고 가야 할 가능성이 있습니다.

또한, 유동화 물건이라는 특성상 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

향후 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 건물 관리 상태 등을 면밀히 조사하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

임대 관계에 대한 명확한 확인이 이루어지지 않은 점을 감안하여, 신중한 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.