나이스옥션 법원경매 순천 2026타경143 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 106동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광양시 광양읍 덕례리에 소재한 '덕산제' 북측 인근에 위치하는 흥한에르가 106동내에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 재래단독주택, 임야 등이 소재함.

교통상황

차량출입이 편리하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 15층 중 4층 401호로서 남향 계단식임. 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 등 내장재 마감 등, 창호 : 새시창틀유리창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 방화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 유사사다리형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측과 동측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(접합), 소로1류(저촉), 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경143 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 106동 4층 401호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 165,000,000원

토지면적: 48.74㎡ (약 14.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구분: 집합건물

아파트 분양면적은 제공된 정보에서 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리에 위치하며, '덕산제' 북측 인근에 소재합니다. 주위 환경은 아파트단지, 재래단독주택, 임야 등이 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 편리하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 있으며, 대중교통 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(접합), 소로1류(저촉), 소로2류(저촉)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 말소기준권리인 우리은행 근저당(2020-02-04, 64,800,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권보존(2020-02-04, 흥한산업주식회사) 및 강제경매개시결정(2026-04-30, 김OO, 120,175,000원) 등기 또한 말소될 예정입니다. 총 채권액은 184,975,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 김희수 씨가 거주 중입니다.

임차인: 김

보증금: 120,175,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-30

확정일자: 2019-05-22

대항력: 있음

상기 임차인의 보증금 120,175,000원은 매각으로 인해 인수되는 권리에 해당합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 우리은행 근저당 (을1)

* 흥한산업주식회사 소유권보존 (갑1)

* 김희수 주택임차권 (을2) - (본 요약서 상 '인수'로 표기되었으나, 경매 절차 상 말소 대상이 될 수 있으며, 등기부 원본 확인 필요)

* 김OO 강제경매 (갑2)

매각으로 인해 인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (주택임차권, 김희수): 보증금 120,175,000원. (주의: 상기 '말소: 인수' 표기 확인 필요)

* 별도 등기 (대지권의 목적인 토지): 이는 토지 소유권에 대한 별도의 권리 설정이 있음을 의미하며, 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

흥한에르가 아파트 단지는 광양읍 덕례리에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 단독 주택, 그리고 자연 녹지가 혼재된 주거 지역입니다. 단지 인근에 LF아울렛이 있어 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리하며, 상업 시설이 비교적 잘 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 아파트 단지 주변으로 다양한 식당, 카페, 편의점 등이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 4층에 위치한 남향 계단식 아파트입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창틀 유리창으로 되어 있습니다. 일반적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 방화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 주변에는 광양덕례초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, LF아울렛이 인근에 위치하여 쇼핑 시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 단지 가까이에 병원, 약국, 편의점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 주의사항

본 물건의 등기사항에 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 해당 아파트의 대지 사용 권한과 관련된 토지 소유권 또는 그 위의 권리 관계에 별도의 등기가 존재함을 의미합니다. 낙찰자는 이 별도 등기의 구체적인 내용과 그로 인한 잠재적 위험(예: 토지 소유권 분쟁, 추가적인 금전 부담 발생 가능성 등)을 반드시 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 선순위 임차인 존재: 대항력 있는 임차인 김희수 씨의 보증금 120,175,000원이 인수될 수 있으므로, 입찰 시 총 부담액을 고려해야 합니다. (상기 권리분석 3.3항 참조)

* 혐오시설 인접 가능성: 광양시 내 폐기물 처리 시설, 소각장 관련 갈등이 일부 보도된 바 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 사업 진행 및 지역 민원 발생 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 주거 환경은 양호합니다. 최근 실거래가를 살펴보면 2026년 6월 1억 7,500만원(1층)에 거래된 사례가 있으며, KB시세는 1억 8,000만원 수준으로 파악됩니다. 그러나 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항은 매우 중요한 잠재적 리스크로, 해당 별도 등기의 성격과 낙찰 후 미칠 영향에 대해 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,175,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 이를 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 생활 인프라: 단지 인근에 LF아울렛, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 아파트 단지와 주택, 녹지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 낮은 감정가 대비 실거래가: 감정가 1억 6,500만원 대비 최근 실거래가가 1억 7,500만원 수준으로, 시세 대비 낙찰 받을 경우 시세차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 제외하고 계산하도록 지시되었습니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,175,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

감정가: 165,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 120,175,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수되는 임차인 보증금

예상 입찰가 = 165,000,000원 - 120,175,000원 = 44,825,000원

*주의: 상기 '예상 입찰가'는 법적 지침에 따른 계산이며, 실제 입찰가는 물건의 시장 가치, 경쟁 입찰 현황, 그리고 낙찰자가 부담해야 할 총 금액(인수되는 보증금 포함)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 치명적인 위험 요소를 충분히 인지하고, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.