나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31356 [1] 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 신도리 소재 '신도일반산업단지' 내에 위치하며, 부근 은 중소규모 공장, 공업나지 등으로 형성된 성숙중인 공업지대를 이룸.

교통상황

본건은 국도(55번) 인근에 입지하여 접근성 비교적 양호하고, 단지내 도로망 정비되어 일반적인 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 공업용으로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄함.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 이동 가능한 철구조물 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층(사용승인일: 2021.8.2)으로 벽체: 판넬마감 박닥: 에폭시마감 등 창호: 새시창임. 기호2-2) 일반철골구조 슬래브지붕 2층(사용승인일: 2021.8.2)으로 벽체: 알미늄복합판마감 박닥: 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

기호2-1) 공장 기호2-2) 1,2층 사무실임.

설비내역

기호2-1) 화재탐지설비 등이 시설되어 있음. 기호2-2) 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도와 같이 제시외건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

기호2-2) 공부상 지붕구조는 판넬지붕이나 실제는 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건물은 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
- 목록 1. 소재 이동가능한 철구조물 매각 제외
- 목록 2. 부속건물 공부상 지붕구조는 '판넬지붕'이나 현황 '슬래브지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302-1번지 소재 '신도일반산업단지' 내에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공장 및 공업나지 등이 형성된 성숙 단계의 공업지대입니다.

2.2. 교통상황

본건은 국도 55번 도로 인근에 자리하고 있어 접근성이 비교적 양호하며, 산업단지 내 도로망도 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

세장형의 토지는 공업용으로 이용되고 있으며, 인접 토지 및 도로와 등고 평탄합니다. 본건 북동측으로는 왕복 3차선 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 물건 현황

3.1. 토지 면적

총 토지 면적: 3300.20㎡ (약 998.31평)

토지 지분: 3300.2㎡ (약 998.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

3.2. 건물 면적

건물 면적: 1855.00㎡ (약 561.13평)

건물 지분: 1855㎡ (약 561.13평)

건물 제시외 면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

건물 개요:

- 기호2-1: 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 (사용승인일: 2021.8.2)

- 기호2-2: 일반철골구조 슬래브지붕 2층 사무실 (사용승인일: 2021.8.2)

3.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3.4. 감정가

감정가: 2,468,516,400원

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

등기부등본 상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등기가 존재하나, 말소기준권리(하나은행 근저당권, 접수일자 2021-11-05)를 기준으로 경매 개시 결정(유에이치케이제오차유동화전문, 접수일자 2026-04-30) 이전의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 세부적인 말소 및 인수 여부는 매각기일 확정 시 법원의 공고를 재확인해야 합니다.

4.2. 임차인 현황

* 박원용: 전입일자 2023-10-27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박주빈: 전입일자 2022-05-16, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사윈드에너지: 전입일자 2020-11-02, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 있음 .

* 최관호: 전입일자 2024-04-05, 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

4.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 주요 권리사항 요약

- 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021-11-05)

- 경매 개시 결정권자: 유에이치케이제오차유동화전문 (2026-04-30)

- 대항력 있는 임차인: 주식회사윈드에너지 (보증금 500만원, 차임 월 50만원)

5. 상권분석

본건이 위치한 신도일반산업단지는 나주시의 주요 산업 거점 중 하나로, 주변에 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 단지 내부는 잘 정비된 도로망을 갖추고 있어 물류 이동이 용이하며, 국도 55번과 인접하여 외부와의 접근성도 우수합니다. 공업용지로서의 성숙도가 높아 안정적인 산업 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

본건은 전라남도 나주시 산포면에 위치하고 있으며, 나주혁신도시와 비교적 가까운 거리에 있습니다. 주변에는 신도일반산업단지 내 공장들과 더불어 일부 농경지 및 주거 지역이 혼재되어 있습니다. (검색 결과, 나주시 산포면 호혜원 지역에서 악취 민원이 제기된 사례가 있으며, 이는 산업단지 운영 및 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.) 또한, 인근 지역은 에너지 신산업 육성 정책에 따라 인공태양 연구시설 등 미래 에너지 관련 산업 단지 개발이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사윈드에너지는 대항력이 있어, 매각 이후에도 임대차 관계가 존속될 수 있습니다. 보증금 500만원이 인수될 가능성은 낮으나, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 문제가 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 부속건물(목록2)의 경우, 공부상 지붕구조는 '판넬지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'으로 확인되어, 추후 건축물대장 등 공부 정리 시 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외 목록: 목록 1의 이동 가능한 철구조물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 시 해당 물건은 인수 대상이 아닙니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차나 협상이 복잡할 수 있습니다.

* 주변 환경: 과거 호혜원 지역에서 축산 악취로 인한 민원이 제기된 사례가 있으며, 이는 산업단지 내 다른 시설에도 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신도일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 신축에 가까운 건물을 보유하고 있어 산업 활동을 위한 기본적인 요건은 갖추고 있습니다. 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 공부와의 차이, 유동화 물건이라는 특수성 등 주의해야 할 요소들이 있습니다. 또한, 주변 지역의 환경 관련 이슈(악취 등)도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 나주 신도일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 유리하며, 향후 에너지 산업 클러스터 조성 등 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 가까워 즉시 사용 가능한 상태로 보입니다.

* 합리적 감정가: 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 2,468,516,400원입니다. 등기부 채권 총액은 약 34억원에 달하나, 대부분 말소될 권리들입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 500만원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다(인수 보증금 합계 0원).

예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 실제 가치, 낙찰 가능성, 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현 감정가 및 인수될 수 있는 부담(소액 임차인 보증금 등)을 고려했을 때, 입찰 희망가의 70~80% 수준에서 경쟁을 고려해볼 수 있습니다. 단, 세부적인 현장 조사와 법적 검토를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.