나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31383 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1016호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 소재 신안사거리 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업업무지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 10층 1016호(남동향,복도식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅, 석재붙임 등 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

집합건물 북동측으로 광대로에, 남동측으로 중로에, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31383 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1016호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.80평)

건물지분: 48.9148㎡ (약 14.80평)

1.3. 가격

감정가: 228,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 신안사거리 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다. 본건 건물 북동측으로는 광대로, 남동측으로는 중로, 남서측으로는 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 도시계획시설 및 규제가 적용됩니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 10층 1016호이며, 남동향 복도식 구조입니다. 외벽은 콘크리트벽체 위 페인팅 및 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

3.2. 이용 현황

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

건물 내에는 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비가 갖추어져 있으며, 공용 승강기 이용이 가능합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

4.2. 소멸 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을1 우리은행 근저당권 (금 56,280,000원)

* 을2 주택임차권 (전입 2023-06-02, 확정 2023-06-02)

* 갑2 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류 (금 1,500,000,000원)

* 갑3 주택도시보증공사 강제경매 (금 181,400,000원)

4.3. 인수 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 181,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 확정일자: 2023-06-02

* 배당신고일자: 2025-04-08

* 대항력: 없음

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 및 특성

본건이 위치한 신안동은 상업업무지대로서 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 특히 신안사거리 인근은 유동인구가 많아 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 인근에는 편의점, 식당, 카페 등이 다수 위치하고 있으며, NC백화점, 광주역 등이 가까이 있어 생활 및 쇼핑, 교통 편의성이 높습니다. 광주역 주변은 도시재생 사업이 예정되어 있어 향후 발전 가능성도 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

건물 자체에 편의점이 입점해 있으며, 단지 인근으로도 다수의 편의점(세븐일레븐 등)이 존재합니다. 또한, 신안동 먹자골목이 도보 5분 거리에 있어 다양한 외식 문화를 즐길 수 있습니다. 은행(광주은행 등) 및 백화점(NC백화점) 등 금융 및 쇼핑 시설 접근성이 우수합니다. 신안동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6.2. 기타 생활 관련 정보

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 여건도 보통 수준입니다. 광주역이 가까이 있어 광주 전역 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발, 이용에 있어 관련 법규 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

7.2. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 전반적으로 생활쓰레기 소각장 건립 관련 논의가 진행 중이나, 본건의 특정 입지에 미치는 영향은 현재로서는 파악하기 어렵습니다.

7.3. 오피스텔 관련 특이사항

본 물건은 오피스텔이므로, 일반 아파트와 달리 관리비, 주차, 재산세 등에서 별도의 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동의 상업업무지대에 위치한 오피스텔로, 신안사거리 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 건물은 비교적 신축(2022년 준공)으로 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리나 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 오피스텔이라는 점을 감안한 관리 및 운영 계획 수립이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신안사거리 인근 상업지구에 위치하여 접근성과 편의성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 광대로, 중로, 소로 등 주요 도로에 접해 있으며, 광주역 이용이 용이합니다.

* 신축 건물: 2022년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 소유권을 취득합니다.

* 풍부한 생활 편의시설: 인근 상권, 편의점, 백화점, 식당가 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

본건과 유사한 광주역한국아델리움의 전용면적 48.91㎡ (공급면적 약 90㎡) 기준 오피스텔이 2022년 9월에 입주를 시작했습니다. 최근 시세는 개별 매물에 따라 변동성이 있으나, 감정평가 시점의 기준이 되는 가치가 높게 반영될 것으로 보입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 228,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 매력도를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

권리관계가 명확하고 입지가 좋은 신축 오피스텔임을 감안하여, 시세 및 시장 상황에 따라 228,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.