나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31378 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건물 중, 광주역한국아델리움 제19층 제1909호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 바 닥 : 장판마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비(스프링클러 및 소화전 등), 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31378 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1909호

용도: 오피스텔

감정가: 214,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인접 도로에 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황 및 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리(근저당)는 우리은행의 근저당권(2022-09-16 접수, 56,520,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 이후에 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권보존 (유한회사비알케이, 2022-09-16), 근저당 (우리은행, 2022-09-16), 주택임차권 (조형훈, 2024-12-03), 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-04-29)가 기재되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조형훈)

* 보증금: 185,300,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-10-04

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 후에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있으며, 낙찰자는 임차인의 보증금에 대한 인수 의무가 없습니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 광주역 인근은 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다. 도보 3분 거리에 세븐일레븐 편의점, 5분 거리에는 신안동 먹자골목이 형성되어 있어 다양한 식당과 상업시설 이용이 편리합니다. 또한 NC백화점이 인접해 있어 쇼핑 편의성도 높습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

광주역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 주변으로 편의점, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 2. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 광주역 및 신안동 먹자골목, NC백화점 등이 있어 생활 편의시설이 풍부합니다. 현재까지 확인된 바로는 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유해 화학물질 처리 시설 등)이 단지 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 광주시는 2030년 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 소각시설(자원회수시설) 건립을 추진 중이며, 이와 관련하여 북구 장등동 등이 후보지로 거론된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 리스크

보증금 1억 8천5백3십만 원에 해당하는 임차인이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 명도 계획을 철저히 세워야 합니다.

1.6. 2. 시장 가치 변동

오피스텔 시장은 금리 변동, 지역 개발 계획, 공실률 등 다양한 요인에 영향을 받을 수 있으므로, 향후 시장 가치 변동에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치하며, 주변 상업시설 및 교통이 편리한 오피스텔입니다. 총 408실 규모의 '광주역 한국아델리움' 단지에 속하며, 2022년 9월에 입주하여 비교적 신축에 속합니다. 건물 내부에는 기본적인 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 명도 진행 시 원만한 협의가 중요합니다. 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 생활 편의성 확보.

* 신축급 오피스텔로 비교적 양호한 건물 컨디션 보유.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 인근 상업지구 발달로 인한 임대 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가 214,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황을 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 보증금 인수 금액 0원을 기준으로 산정한 금액입니다.)

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 등기부등본 및 건축물대장 등 관련 서류의 재확인, 전문가와의 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.