나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10269 [1] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 915-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리 소재 '심대마을' 내 기호(1~4), 서측 인근에 기호(6)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 경계 구분없이 주거용 부지 및 그 부속토지로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 토지로서, 완경사지대 내 위치하며, 주거나지 상태임. 기호(6) : 동서로 긴 부정형의 북측 하향 경사지 임야로서, 지상에 밤나무 등 식재되어 있으나, 관리상태가 양호하지 아니하고, 참나무 등 잡목과 혼재 방치되어 잡목·초목이 무성한 상태이며, 일부는 수목이 제거·정리된 고사리 재배지임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 동측으로 소폭의 진입로가 소재하며, 남동측 내지 서측으로 노폭 3~7 미터 내외의 포장도로가 소재하여, 서측 포장도로를 통하여 진출입하는 상태임. 기호(4) : 남동측으로 소폭의 진입로가 소재함. 기호(6) : 북측으로 구거를 경유하여 농로가 소재하고, 북동측 소폭의 진입교량을 통하여 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) : 공히 자연녹지지역, 자연취락지구(심대), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(6) : 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2022-07-01)(심대천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1~4) 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 수목 및 자생중인 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음. 2) 기호(6) 지상에 소재하는 밤나무 등은 참나무 등 잡목과 혼재 방치되어 별도의 경제수로 관리되고 있다고 보기 어렵고, 임지의 이용·현황과 일체를 이루는 점 및 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하되, 지상 상당 부분에 초목이 무성한 상황 및 지적 경계가 불분명한 현장 여건, 일부 고사 및 산림화된 상황 등 관리상태가 양호치 못한 현황 등을 고려하여 평가하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 시멘트블럭조 강판 및 슬라브, 일부 스레트지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈 마감 등 내벽 : 페인팅, 벽지 마감 등 창호 : 목재 및 샷시 이중창호 등.

이용상태

기호(5) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(5) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(5)의 귀 제시목록 및 공부상 소재지번은 ‘대축리 916, 917, 920-1’이나, 현황 ‘대축리 920-1’ 지상에 소재함. 2) 기호(5)의 귀 제시목록 및 공부상 지붕, 면적은 ‘지붕: 스레트지붕, 면적: 72.93㎡’이나, 현황 지붕은 ‘강판 및 슬라브, 일부 스레트지붕’이고, 실측면적은 ‘79.1㎡’로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정면적으로 평가하였음. 3) 기호(5-1)은 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.
-지상 이설 용이한 견사 및 파이프구조물 매각제외.
-토지지상 수목 토지가격에 포함 평가.
-목록5 건물은 현황 920-1에 소재하며, 강판 및 슬라브,스레트 지붕이고 면적은 79.1㎡임. 공부중 목조 함석지붕 단층 주택 38㎡ 는 현황 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 진주지원 2026타경10269 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 915-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 216,355,800원

* 토지면적: 1109.00㎡ (약 335.5평)

* 토지지분: 1109㎡ (약 335.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 110.93㎡ (약 33.6평)

* 건물지분: 110.93㎡ (약 33.6평)

* 건물 제시외면적: 52.90㎡ (약 16.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO (진주세무서장, 진주시 등 압류 기록 확인됨)

* 특이사항: - 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.

- 지상 이설 용이한 견사 및 파이프구조물은 매각 제외.

- 토지 지상 수목은 토지 가격에 포함 평가.

- 목록5 건물은 현황 920-1에 소재하며, 강판 및 슬라브, 스레트 지붕이고 면적은 79.1㎡ (약 23.9평)임. 공부상 목조 함석지붕 단층 주택 38㎡ (약 11.5평)는 현황 소재불명임.

* 주의사항: 상기 특이사항 참조.

1.1. 토지 및 건물 현황

* 토지: 총 면적 1109.00㎡ (약 335.5평)로, 주거용 부지 및 그 부속토지로 이용 중입니다. 일부는 주거나지 상태이며, 기호(6)은 임야 상태로 일부 잡목 및 고사리 재배지가 혼재되어 있습니다. 지상 수목은 토지 가격에 포함 평가되었습니다.

* 건물: 공부상 면적 38㎡의 목조 주택은 현황 소재불명입니다. 현재 현황 대축리 920-1 지상에 시멘트블럭조, 강판 및 슬라브, 일부 스레트 지붕의 단층 건물(주택)이 79.1㎡ (약 23.9평) 규모로 이용 중이며, 감정평가에 반영되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 제시외 건물: 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ에 해당하는 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 다만, 이설이 용이한 견사 및 파이프 구조물은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

* 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 '심대마을' 내에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 마을 내 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 한적한 주거 지역입니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 동측, 남동측, 서측으로 소폭의 진입로 및 폭 3~7미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 접근이 가능하며, 서측 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. (기호 6 토지는 보전녹지지역, 생산녹지지역, 공익용산지 등 추가 제한사항 존재)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 11월 26일 접수된 남부농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 마을 내에 위치한 단독주택으로, 상업적 상권보다는 주거지로서의 성격이 강합니다.

* 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 생활권입니다.

* 최근 진주시 정촌면 대축리 일원에 경남우주항공 국가산업단지가 조성 및 개발되고 있어, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 인프라 개선을 통한 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 지역 내 도로망을 통해 주변 지역으로의 이동이 가능하며, 진주시내 접근성 또한 확보됩니다.

* 편의시설: 마을 자체적인 편의시설과 함께, 진주시내의 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이:

* 건물(5)의 경우, 공부상 기재된 면적(38㎡)과 실제 이용 현황(79.1㎡) 간에 상당한 차이가 있으며, 공부상 면적의 건물은 소재불명입니다.

* 건물(5)의 소재지번 역시 공부상 '916, 917, 920-1'이나 현황 '920-1'에 소재합니다.

* 토지 지상 수목 및 기호(6) 토지의 일부 구역(잡목, 고사리 재배지)은 관리 상태가 양호하지 않고 경계가 불분명한 부분이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함되는 제시외 건물 중 일부(견사, 파이프구조물)는 제외되므로, 정확한 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 지역 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리 '심대마을' 내에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 다만, 건물 현황과 공부상의 불일치, 토지 이용 제한 사항 등은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 주변 지역에 경남우주항공 국가산업단지가 조성되는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 및 인도에 대한 부담이 적습니다.

* 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

* 매각 포함되는 제시외 건물들을 활용하여 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

* 지역 내 산업 개발(경남우주항공 국가산업단지)로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 내에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 없어 직접적인 시세 비교를 통한 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 상태, 권리 관계, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본 건의 경우, 감정가는 216,355,800원이며, 유사 물건의 낙찰가율은 통상 감정가의 70~90% 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

주변의 단독주택 시세를 면밀히 파악하고, 건물의 현황과 공부상의 차이, 토지 이용 제한 사항, 그리고 최근 개발 중인 우주항공 국가산단의 영향을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 시세 조사를 위해 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

추가적인 시세 정보 확보 시, 정확한 예상 입찰 범위 설정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.