나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10639 [1] 부산광역시 연제구 거제동 676-21 다옴빌 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근으로 버스정류장 및 동해선 “거제해맞이역”이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 8층 801호로서(사용승인일: 2016.08.19) - 외벽: 드라이비트 및 석재마감 - 내벽: 벽지도배 - 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 변지호)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2026타경10639 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10639 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 676-21 다옴빌 8층801호

* 신 주소: 부산광역시 연제구 해맞이로77번길 53 (거제동)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 801호

* 사용승인일: 2016년 08월 19일

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 외 2건)

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 토지지분: 21.074499999999997㎡ (약 6.37평)

* 건물면적: 50.03㎡ (약 15.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 대체적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 있고 동해선 '거제해맞이역'이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로 한면에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다.

* 주변 환경: 인근에 거제초등학교가 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 대구지방법원 2025카단10859 (가압류, 신용보증기금, 2025.02.10.)

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 변 (채권양도)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 01월 14일

* 확정일자: 2019년 01월 08일

* 배당신고일자: 2024년 01월 25일

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

* 본건 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 변 은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 중요한 점은 주택도시보증공사(양도전: 임차인 변 )로부터 2026.09.01.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이 확약서에 따라 매수인은 임차보증금 148,000,000원을 인수할 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 채무 총액은 276,311,693원으로, 감정가보다 높아 경매 취소 가능성은 낮습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트조 9층 건물로, 본건은 8층 801호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 현재 시세 분석: 인근 유사 오피스텔의 시세는 면적, 층수, 건축 연도에 따라 130,000,000원에서 170,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 시장 평균가 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 전용 면적: 50.03㎡ (약 15.13평)

* 공용 면적 및 토지지분: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 인근 편의시설: 거제초등학교 인근이며, 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 동해선 거제해맞이역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 HUG 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서는 매수인에게 유리하지만, HUG의 최종적인 보증금 처리 절차 및 변제 여부에 따라 간접적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 임차인 변 의 권리 포기 의사를 명확히 재확인하는 것이 중요합니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하여 경매 진행에는 문제가 없으나, 채권 총액이 높은 편입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 거제동에 위치한 역세권 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인 관련 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 없어 권리 분석상 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG의 후속 절차를 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 거제해맞이역 이용 편리

* 권리관계 명확화: HUG 확약서로 임차보증금 인수 부담 감소

* 신축급 건물: 즉시 입주 또는 임대 용이

1.9. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 없다는 점과 감정가를 고려할 때, 현 시세 및 물건의 제반 상황을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가는 135,000,000원으로 산정합니다. 이는 보수적인 관점에서 제시된 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.