나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10633 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 ‘보수초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

보건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 남서측 근거리에 부산도시철도1호선 '토성역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)으로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대비 대체로 평탄한 5필 일단 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 28미터의 포장도로 및 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보수동3가 27-6 : 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2025-10-01)(저촉), 광로3류(폭 40m~50m)(입체적 도시계획시설(지하도로))(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(2019-05-01)(대로2-14호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2025-10-01)<도로법>, 입체적도로구역(2025-10-01)<도로법>. 보수동3가 25-2 : 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 보수동3가 28-1 : 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 보수동3가 28-11 : 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 보수동3가 28-12 : 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이경환)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10633 (1)

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

건물면적: 53.51㎡ (약 16.18평)

토지면적: 0.00㎡ (구분건물로서 토지 지분은 건물 면적에 포함되어 있으며, 본 건은 건물 일괄 매각 대상입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6, 보수 에코팰리스 주건축물제1동 3층 301호

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 ~ 지상 20층 건물 중 3층

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도로구역 등

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

감정평가액: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 중구 보수동3가 소재 보수초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 1호선 '토성역'이 남서측 근거리에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.3. 도로 접근성

건물의 서측으로는 노폭 약 28미터, 남동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 15일자 중구(부산광역시)의 압류입니다. [cite: provided text]

말소기준권리보다 후순위에 있는 압류, 근저당, 임차권 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 곽태은

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2026년 4월 23일

대항력: 없음

배당신고일자: 2026년 7월 13일

분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 배당에 의존해야 합니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인에게 잔여 보증금 반환을 청구하기 어렵습니다.

* 임차인 2: 이경환 (채권양도)

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 21일

확정일자: 2020년 9월 15일

대항력: 있음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 9월 1일자로 임차인 이경환으로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출받았습니다. [cite: provided text]

분석: 임차인 이경환은 대항력을 보유하고 있으나, HUG에 제출된 확약서에 따라 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 따라서 본 건 경매 절차에서 이 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2025년 10월 15일자 중구(부산광역시)의 압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부 요약상 특이사항 없음)

인수되는 임차보증금: 0원. (임차인 이경환의 보증금은 HUG 제출 확약서로 인해 매수인에게 승계되지 않습니다.)

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산 중구 보수동 지역은 도심의 중심 상업 및 업무 지구와 인접해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 복합적으로 분포하여 다양한 수요를 충족시키고 있으며, 인근 보수초등학교 등 교육시설은 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

교통 접근성이 우수하여 유동인구 확보 및 상권 활성화에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 보수초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 토성역을 이용할 수 있습니다.

* 편의: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 주변에 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설:

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인 이경환이 존재하나, HUG 제출 확약서로 인해 매수인에게 보증금 반환 청구가 불가능할 것으로 보입니다. 그러나 법률적 해석이나 추가 분쟁 가능성을 배제할 수는 없으므로, 관련 서류 검토 및 전문가 상담이 필요할 수 있습니다.

* 도시계획시설 저촉: 토지이용계획 상 보수동3가 27-6번지 필지는 광로3류(폭 40m~50m) 등 도시계획시설에 저촉되는 부분이 있습니다. [cite: provided text] 이는 향후 건축 행위나 재개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 용도 혼동 가능성: 제공된 정보 중 '오피스텔'로 명시되어 있으나, 건축물대장 요약 JSON에는 '공동주택'으로 표기되어 있어 실제 용도 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 중구의 핵심 도심 지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 HUG와의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

최근 실거래가(2025년 1월, 2억 300만원)를 고려할 때, 감정가 2억원은 시장 가격과 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다. [cite: provided JSON, 3, 5]

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 토성역 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 도심 접근성: 부산의 주요 업무 지구 및 상업 시설에 대한 접근성이 높아 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역 특성상 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 53.51㎡ 기준, 2025년 1월 203,000,000원 [cite: provided JSON]

* 감정가: 200,000,000원

현 시세와 본건의 권리 분석 결과(인수 보증금 0원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.