나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10646 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 848-8 부산 범일 로얄팰리스 2차 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '성서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 소규모 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 '범내골역' 및 시내버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1507호로서, (사용승인일:2020.06.30) 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범천동 848-8 :일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김세정)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 부산광역시 부산진구 범천동 848-8번지, 부산 범일 로얄팰리스 2차 15층 1507호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2026타경10646 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 200,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건이며, 토지 면적은 4.96㎡ (토지 지분 4.9587㎡), 건물 면적은 51.03㎡ (건물 지분 51.031㎡)입니다.

전용 면적 약 15.43평에 해당하는 오피스텔로, 2020년 6월 30일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

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본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, '성서초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 소규모 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

서측으로 노폭 약 35미터, 북측과 동측으로 각각 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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본건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 12월 11일자 압류(을구 1순위, 갑구 3,4번)이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김세정 (채권양도)

* 보증금: 178,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-04

* 확정일자: 2020-07-23

* 배당신고일자: 2024-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본건과 관련하여 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김세정)로부터 2026년 9월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 근린생활시설, 소규모 공동주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히, 부산도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 등 업무시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변으로 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이하여 직주근접 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

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* 교육: '성서초등학교'가 인근에 소재하여 자녀들의 통학이 가능하며, 해당 지역은 상대보호구역에 포함됩니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련: 선순위 임차인이 존재하나, 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 내용의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 계약 관계의 명확성을 재확인할 필요가 있습니다.

* 내부 확인 불가: 본건은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

* 건물 제한 사항: 토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등에 해당하므로 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축법적 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 부산진구 범천동 소재의 신축 오피스텔로, 2020년에 준공되었습니다.

부산 도시철도 1호선 범내골역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 투자 결정 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지, 교통, 신축성, 권리관계의 명확성 측면에서 긍정적인 평가를 할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 제공합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 최신식 오피스텔로, 상품성이 양호합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인과의 확약서로 인해 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건은 전용면적 51.03㎡ (약 15.43평) 오피스텔입니다.

최근 실거래 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2025년 1월: 200,000,000원 (전용 51.7436㎡, 12층)

* 2026년 1월: 192,000,000원 (전용 51.7436㎡, 7층)

* 2026년 2월: 149,000,000원 (전용 51.031㎡, 18층)

감정가는 200,000,000원이며, 최근 실거래가 중 12층 사례가 감정가와 동일한 수준으로 거래되었습니다. 18층 사례의 경우 다소 낮은 금액에 거래되었으나, 15층이라는 점을 고려할 때 12층 사례와 유사하게 접근하는 것이 합리적으로 보입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 상태 확인이 어려운 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원을 최적 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.