나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10644 [1] 부산광역시 중구 대창동1가 47 중앙역퀸즈더블유테라스에디션 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 중구 대창동1가 소재 "남성여자고등학교" 북동측 인근에 위치하는 중앙역퀸즈 더블유테라스에디션 제5층 제504호로서, 주위는 주거용 오피스텔, 금융기관, 공공기관 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "중앙역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 내 제5층 제504호로서 외벽 : 타일마감 및 몰탈위페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로 및 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13, 건축제한 완화), 광로3류 (폭 40m~50m)(3-1호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>, 교육환경보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27) <교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 석명화)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10644 (1)

소재지: 부산광역시 중구 대창동1가 47 중앙역퀸즈더블유테라스에디션 5층504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 125,000,000원

토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

건물면적: 28.24㎡ (약 8.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

부산광역시 중구 대창동1가에 위치하며, "남성여자고등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 주거용 오피스텔, 금융기관, 공공기관, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "중앙역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 동측으로는 광대로, 북서측으로는 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원 2023카단11111 (가압류, 2023-08-03 접수)

말소예정 권리: 본건 등기부상 주택임차권(석명화), 가압류 2건, 강제경매 1건이 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 석

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-15

* 확정일자: 2019-11-05

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 중구의 핵심 상업지구 내에 위치하여 금융기관, 공공기관, 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

부산지하철 1호선 중앙역 역세권에 해당하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

주변에 업무시설 및 주거용 오피스텔이 다수 분포하여 안정적인 임대수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정된 지역으로, 도시 개발 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 중앙역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 인근 및 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 남성여자고등학교가 인근에 위치합니다.

기타: 부산 중구 지역의 행정, 금융, 상업 중심지에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 HUG 확약서의 효력: 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 응찰 전 반드시 내부 상태를 면밀히 재확인해야 합니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 중구의 중심부에 위치하며, 중앙역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2019년에 준공된 비교적 신축 건물이면서, 면적 대비 최근 실거래가 역시 양호한 수준을 유지하고 있습니다.

가장 중요한 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권까지 포기함으로써, 낙찰자가 임차인 보증금에 대한 실질적인 부담을 지지 않는다는 점입니다.

다만, 현장 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 임차인 관련 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 검증은 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 중앙역 역세권 프리미엄과 우수한 교통망으로 인한 높은 가치.

* 임차인과의 법적 분쟁 가능성이 현저히 낮아 안전한 투자 환경.

* 주변 상업 및 금융기관 밀집 지역 특성상 안정적인 임대 수익 기대.

* 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려했을 때, 경쟁력 있는 낙찰가 책정 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 살펴보면, 2026년 1월 14일에 128,000,000원(전용면적 약 27.828㎡), 2025년 9월 22일에 131,000,000원(전용면적 약 28.981㎡), 2024년 7월 16일에 110,000,000원(전용면적 약 28.244㎡)에 거래되었습니다.

임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권까지 포기하였으므로, 낙찰자가 인수하게 될 임차 보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 실거래가 범위를 고려하여 125,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 특히 최근 거래가인 128,000,000원 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.