나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10284 [1] 경상남도 진주시 대곡면 광석리 651-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2026.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 대곡면 설매리 소재 '설매 마을' 북동측 및 남동측 인근에 위치하며,부근은 농경지, 농가주택, 임야 등으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 사다리형의 평지로서, 현황 주거나지로 수목이 식재되어 있습니다. 기호 2) : 완경사지세 내 자루형의 평지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호 4) : 완경사지세 내 부정형의 평지로서, 기호 2) 토지의 부속토지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 2) : 남서측 및 북동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다. 기호 4) : 남측으로 폭 약4미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-11-06)(저촉), 가축사육제한구역(2025- 10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2019- 12-23)<도로법>, 접도구역(2022-08-11)(지방도1013호선)<도로법>입니다. 기호 2), 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1) 토지 : 제시외 수목(매실나무등)이 소재합니다. 기호 4) 토지 : 제시외 건물(창고) 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 3) 목조 스레트지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 공부상 1965년) 외 벽 : 황토 및 자연석 쌓기 등 마감, 대상물건 3-2)) 연와조 슬래브지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 공부상 1995년도) 외 벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

대상물건 3) : 창고로 이용 중입니다. 대상물건 3-1) : 현황 '멸실'입니다. 대상물건 3-2) : 현황 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용
-제시외 수목(감정서상'a') 매각 포함
-목록1 토지 대부분이 도시계획도로 및 접도구역에 저촉되며 이를 감안하여 평가함
-목록2 토지는 일부가 현황 '도로'이며 이를 감안하여 평가함
-목록3 건물은 제시목록상 '835-3번 지'상 소재이나 현황 '835-3', '835- 4번지' 양 지상에 소재함
-목록3-1 건물은 현황 소재불명으로 평가 및 매각제외
-목록4에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금몰수)
-목록4 토지만의 매각으로 제시외 건물(감정서상'ㄱ')은 매각제외, 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 불분명)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2026타경10284 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대곡면 광석리 651-1

용도: 단독주택

감정가: 60,241,150원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 733.00㎡ (약 221.7평)

토지 지분: 366.5㎡ (약 110.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 138.40㎡ (약 41.9평)

건물 지분: 69.2㎡ (약 20.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

농지취득자격증명 요구, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권 존재 가능성

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 경상남도 진주시 대곡면 설매 마을 북동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2010년 9월 2일에 접수된 대곡농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 명시되어 있으나, 그 성립 여지는 불분명한 상태입니다.

3.3. 채권자

현재 강제경매를 신청한 채권자는 주식회사디케이마린입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업시설보다는 농업 관련 기반 시설 및 주거 환경이 주를 이루고 있으며, 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대형마트나 백화점 등은 인근 도시 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 토지 이용 계획상 기호 1) 토지의 대부분이 도시계획도로 및 접도구역에 저촉됩니다.

* 기호 2) 토지는 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수신고 가능성(1회에 한함)이 있습니다.

* 목록 4 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 목록 1 토지는 도시계획도로 및 접도구역에 저촉되어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 목록 2 토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 토지 이용에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지가 불분명하여 소유권 행사에 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물이 제시목록상 주소지 외에 인접 필지(835-4번지) 양 지상에 소재하여 현황과 공부의 차이가 있습니다.

* 목록 3-1 건물은 현황 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 감정서상 'a'로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함되며, 목록 4 토지에 대한 제시외 건물 'ㄱ'은 매각 제외됩니다.

* 건물 중 일부(목록 3)는 1965년 사용승인, 다른 일부(목록 3-2)는 1995년 사용승인된 것으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 대곡면에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나, 지분 매각, 농지취득자격증명 요구, 토지 이용계획상의 제약, 불분명한 법정지상권 성립 여지 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 건물 역시 연식이 오래된 부분이 있어 추가적인 조사 및 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 복합적인 요인들을 고려할 때, 투자 가치를 판단하기 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인과 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지 지분을 취득할 수 있다는 점입니다.

* 농촌 지역의 한적한 환경에서 주거 공간 마련을 원하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고 제도를 활용하여 유리한 조건으로 잔여 지분을 확보할 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 60,241,150원이나, 지분 매각, 농지취득자격증명 요구, 토지 이용 제약, 불분명한 법정지상권 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건(대화맨션 연립주택)의 최근 매매 사례가 45,000,000원에서 49,000,000원 사이로 형성되어 있으나, 본 물건은 단독주택 토지 지분으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.