나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10131 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 187-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘벗 · 평가일 2026.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 소재 '창녕우체국' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 10 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창녕객사)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(창녕척화비)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2024-07-31)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

의견란 및 건물개황도 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 의견Ⅰ 2p "2. 기타 참고사항" 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 2층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트, 스톤코트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(휴게음식점) 로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비 되어 있음.

부합물 및 종물

의견란 및 건물개황도 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 밀양지원 2026타경10131 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 187-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 79,393,520원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

* 토지 지분: 26㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 건물 지분: 17.56㎡

* 건물 제시외 면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

* 총 건물 연면적 (제시외 포함): 29.46㎡ (약 8.91평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 2층건

* 건물 용도: 근린생활시설 (휴게음식점)

1.4. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 소재 '창녕우체국' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

* 토지 이용 현황: 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역.

* 제한 상태: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역 (창녕객사, 창녕척화비), 상대보호구역.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

* 본건 인근에 '창녕우체국'이 위치하고 있습니다.

* 창녕읍에는 창녕시장, 창녕문화예술회관, 창녕박물관 등이 있습니다.

* 주변에 가축 사육 제한 구역, 역사문화환경보존지역이 포함되어 있어, 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보와 검색된 자료에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 하수처리시설, 가축분뇨처리장 등이 존재하나, 일반적으로 주거 및 상업 지역과 분리되어 운영되는 시설들입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018-08-30 근저당 창녕농업협동조합)

* 토지 등기부

* 소유권 이전: 조문섭(1979-09-18), 조영식(2002-04-16), 전성천(2017-12-20)

* 근저당: 창녕농업협동조합 (24,000,000원, 2018-08-30, 말소기준권리)

* 근저당: 최순주 (60,000,000원, 2020-02-21, 말소)

* 임의경매: 최순주 (15,707,397원, 2026-04-30, 말소)

* 가압류: 독립문 (100,000,000원, 2026-05-04, 말소)

* 건물 등기부

* 소유권 보존: 전성천 (2018-08-27)

* 근저당: 창녕농업협동조합 (24,000,000원, 2018-08-30, 말소기준권리)

* 근저당: 최순주 (60,000,000원, 2020-02-21, 말소)

* 임의경매: 최순주 (15,707,397원, 2026-04-30, 말소)

* 가압류: 독립문 (100,000,000원, 2026-05-04, 말소)

* 총 등기부채권액 합계: 184,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 언급, 별도 기재 없음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전성대

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-01-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 의무는 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

* 본건은 '창녕우체국' 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.

* 해당 지역은 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 건물 용도는 근린생활시설 (휴게음식점)으로 이용 중이며, 이는 지역 상권의 특성을 반영합니다.

* 창녕전통시장이 인근에 있어 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 창녕읍에 위치하여 창녕군청, 창녕문화예술회관, 창녕박물관 등 군의 주요 행정 및 문화시설 이용이 가능합니다.

* 창녕전통시장이 가까워 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 지역 내 역사적 유적지로 창녕객사, 창녕척화비 등이 있어 문화적 가치를 지닙니다.

* 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물(1-1, 1-2)이 매각에 포함되어 있으므로, 건축법규 준수 여부 및 철거/원상복구 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 임차인 전성대의 경우 대항력은 없으나, 관련 배당 절차 및 명도 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 소재 근린생활시설로, 상업지구 내에 위치하여 접근성 및 상권 잠재력이 양호합니다. 토지 및 건물 면적은 소규모이나, 일괄 매각 대상이며 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 제시외 건물 처리 문제, 임차인 명도, 그리고 지역의 개발 제한 사항 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 근린생활시설로, 직접 운영하거나 소형 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 창녕읍 내 상업 지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

* 창녕전통시장이 인근에 있어 상권 활성화 및 유동인구의 혜택을 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 79,393,520원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 물건의 특성, 명도 비용, 명도 가능성, 그리고 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보를 바탕으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 고려될 수 있습니다.

* 명도 및 제시외 건물 관련 비용, 부동산 취득세, 법무 비용 등을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* (참고) 임차인의 보증금 5,000,000원은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.