나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경112 [1] 대구광역시 서구 상리동 239-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2026.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 상리동 소재 "상리지하차도" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독 . 근린생활시설, 소규모 공장, 창고 등으로 이루어진 미성숙 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 제반교통사정은 다소 불편한편임.

형태 및 이용상태

북동하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성한 정방형에 가까운 토지로 주거용건부 지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 3M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 슬레브지붕 2층건으로서, - 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위페인팅마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 장판지, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 태양광설비 설치되어있음.

부합물 및 종물

부합물로서 주건물의 벽체 등을 이용한 통로, 샷시, 옥탑 등이 설치되어 있음. (사진참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각
2.통로, 샷시, 옥탑, 옥상 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가(포함 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경112 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경112 (1)

소재지: 대구광역시 서구 상리동 239-33번지 (신주소: 대구광역시 서구 가르뱅이로 63-10)

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택(4가구))

감정가: 152,445,160원

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물면적: 117.91㎡ (약 35.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 으뜸새마을금고

건축물 현황:

사용승인일: 1992년 11월 23일

구조: 시멘트벽돌조 슬레브지붕

층수: 지상 2층

총 면적: 117.91㎡

주요 구조 (외벽, 내벽, 바닥, 창호): 치장벽돌, 몰탈위페인팅, 벽지, 타일, 장판지, 샷시창호 등

설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 태양광 설비

부합물/종물: 통로, 샷시, 옥탑, 옥상 태양광 설비 등 건물에 포함하여 평가 및 매각

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 서구 상리동 소재 "상리지하차도" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 미성숙 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 인근 도로 상태는 북동측으로 폭 약 3M의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역이며, 고도지구(5층 이하)로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 14일자 비산새마을금고 근저당권(24,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약:

소유권 이전: 김영학(1992), 곽영채(2000), 박귀분(2020), 김종란(2026 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

후순위 권리: 을7 근저당(비산새마을금고, 2020), 갑6 가압류(우리카드, 2025), 갑7 압류(서구, 2026)는 모두 말소 대상입니다.

임의경매 개시: 본건 경매로 인한 으뜸새마을금고(변경전: 비산새마을금고)의 임의경매(2026) 역시 말소 대상입니다.

총 채무액 (말소기준권리 이후): 62,405,699원

건물 등기부 요약:

소유권: 토지 등기부와 유사하게 김영학, 곽영채, 박귀분, 김종란 순으로 소유권이 이전/보존되었습니다.

후순위 권리: 을7 근저당(비산새마을금고, 2020), 갑6 가압류(우리카드, 2025)는 말소 대상입니다.

주택임차권: 한국토지주택공사(70,000,000원)의 주택임차권 등기가 있으나, 전입일자(2021-07-23)보다 확정일자(2021-07-07)가 빠르며, 배당신고일자(2025-08-07) 및 건물 등기부 상 말소 처리되어 있어 대항력이 없습니다.

임의경매 개시: 본건 경매로 인한 으뜸새마을금고의 임의경매(2026)는 말소 대상입니다.

총 채무액 (말소기준권리 이후): 132,405,699원

임차인 현황:

이덕락: 보증금 25,000,000원, 차임 0원. 전입 2024-04-19, 확정 2024-04-24, 배당신고 2026-07-14. 대항력 없음.

한국토지주택공사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-07-23, 확정 2021-07-07, 배당신고 2025-08-07. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 명시된 바 없습니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본건은 대구광역시 서구 상리동에 위치하며, 주위는 단독주택과 함께 근린생활시설, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역입니다. 이는 미성숙 주택지대라는 평가에 부합합니다.

상업 기능: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주거 안정성: 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬운 부분이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나, 폭 3M 도로와 접해 있어 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 환경을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변 초등학교로는 서구문화회관 인근의 달서초등학교, 평리초등학교 등이 있습니다.

의료시설: 서구청 인근 및 달서구와의 경계 지역에 종합병원 및 여러 병의원이 분포하고 있습니다.

주거 환경: 단독주택 외에 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대하기에는 한계가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1992년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경: 소규모 공장 및 창고 등과의 혼재로 인한 소음, 분진, 악취 발생 가능성이 있습니다.

도로 접근성: 폭 3M 도로와의 접면으로 인해 차량 진출입 및 주차가 불편할 수 있습니다.

고도지구 제한: 향후 신축 또는 증축 시 5층 이하이라는 고도지구 제한으로 인해 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 상리동에 소재한 단독주택으로, 토지 112㎡, 건물 117.91㎡ 규모입니다. 감정가는 152,445,160원이며, 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없는 물건입니다.

다만, 1992년에 건축된 건물이라는 점, 주변에 공장 및 창고가 혼재된 미성숙 주택지대라는 점, 폭 3M 도로에 접하여 차량 접근성이 다소 제한적이라는 점 등은 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 또한, 제2종일반주거지역 내 고도지구(5층 이하)라는 용도 제한도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 낙찰 시 권리 관계가 깨끗하게 정리됩니다.

무인수 임차인: 모든 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 명도 및 재산권 행사 관련 부담이 없습니다.

가격 매력도: 감정가 대비 저평가될 가능성이 있으며, 향후 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 연립/다세대 매매 정보를 볼 때, 72.57㎡ ~ 76.3㎡ 면적의 건축 연도 1996년~2007년 주택들이 100,000,000원에서 120,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

본건은 단독주택이며 토지 면적 112㎡를 포함하고 있어, 위 사례들과 단순 비교는 어렵습니다.

하지만 건물 연식(1992년)과 주변 환경(공장 혼재, 도로 협소) 등을 고려할 때, 감정가(152,445,160원)에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 122,000,000원 ~ 137,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.