나이스옥션 법원경매 서산 2025타경930 [1] 충청남도 당진시 읍내동 161-16 정우하이츠비동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 로변으로 각종 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 제4층 제402호 건물로서, 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

'정우하이츠빌 비동 제4층 제402호' - '연립주택' 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서 '대(주거용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 4-5M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 공히 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024 -12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(당진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역< 충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세

1.1. 1.기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경930 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 161-16 정우하이츠비동 4층402호

건물명: 정우하이츠 B동

용도: 연립주택

구조: 철근콘크리트구조

건축연도: 2015년 9월 21일 사용승인

총 층수: 6층 중 4층

1.1. 2.면적정보

토지면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

건물면적 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.감정가 및 경매정보

감정가: 152,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 당진낙농축산업협동조합 (추정)

1.2. 토지이용계획

일련번호 (1),(2): 공히 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 로변으로 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 형성되어 있는 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

남동측으로 폭 약 4-5m 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 2021년 4월 13일 접수된 당진낙농축산업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

등기부채권 총액: 126,000,000원

3.2. 권리요약

* 갑1: 소유권보존 (2015-10-02, 정성우)

* 갑2: 소유권이전 (2016-08-09, 박형규)

* 갑3: 소유권이전 (2021-04-13, 박채옥, 매매)

* 을7: 근저당권 (2021-04-13, 당진낙농축산업협동조합, 126,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매 (2025-12-17, 당진낙농축산업협동조합, 103,437,540원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상으로, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있더라도 실제 점유 관계 및 잠재적 명도 저항 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 파악된 바로는 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

대상 물건이 위치한 지역은 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 물건은 '정우하이츠빌 비동 제4층 제402호'로서 현재 '연립주택'으로 이용 중입니다.

토지는 '대(주거용 건부지)'로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

물건지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 및 교통

* 교육: 남서측 인근에 당진초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여 경매에 나왔으므로, 관련 채무 관계를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임대차 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 확인 및 점유 관계 파악이 필수적입니다.

* 다양한 토지이용계획: 일반상업지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 법규 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합의견

본 물건은 당진시 읍내동에 위치한 연립주택으로, 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 실거주 및 투자 가치를 모두 지니고 있습니다. 건축된 지 약 10년 된 철근콘크리트 구조의 건물로 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당이 있어 낙찰 시 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 정보가 미상이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 실거주 적합성: 당진초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 좋은 주거 환경을 제공합니다.

* 안정적 수요: 공동주택 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 입지 개선 가능성: 당진시 지역 개발 상황에 따라 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적과 건축 연도를 고려할 때 약 12,200만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가는 152,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준입니다.

공동담보 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하고, 경쟁적인 입찰을 고려하여 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 가감 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.