나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50439 [1] 충청남도 서산시 동문동 1266 동문한성필하우스 111동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 '서산시청 제2청사' 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 청사 등이 혼재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지상16층 건내, 제14층 제1401호로서, (사용승인일 : 2018.10.17.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재, 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 난방시설 및 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기준시점 현재, '아파트 건부지' 등으로 이용 중입니다

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도와의 접근이 용이합니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3. 사건개요

* 사건번호: 서산지원 2026타경50439 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

4. 5. 물건내역

* 소재지: 충청남도 서산시 동문동 1266 동문한성필하우스 111동 14층1401호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지상 16층 건물 내, 제14층 제1401호 (사용승인일: 2018.10.17.)

6. 7. 감정가 및 면적

* 감정가: 382,000,000원

* 토지면적: 50.86㎡ (약 15.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지/건물 지분: 토지 50.8642㎡, 건물 84.9581㎡

* 분양면적 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 형성됩니다.

8. 9. 매각대상 및 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특수물건정보: 유동화물건

10. 11. 입지조건

12. 13. 위치 및 주위환경

* 본 건은 충청남도 서산시 동문동 소재 '서산시청 제2청사' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 청사 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

14. 15. 교통상황

* 본 건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 간선도로가 소재하여 시내외 접근성이 양호합니다.

16. 17. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 소로1류, 소로3류, 중로3류 등 도로 접면 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

18. 19. 권리분석

20. 21. 등기부현황

* 소유권은 서산동문동주택재개발정비사업조합에서 송경분님으로 이전되었습니다 (매매).

* 말소기준권리는 우리은행 근저당권(226,600,000원)입니다.

* 이후 소유권이전, 압류(서산세무서장, 서산시) 및 임의경매(이에이에스제십오차유동화전문)가 등기되었습니다.

22. 23. 말소기준권리

* 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019-03-04)

24. 25. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 위에서 언급된 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

26. 27. 임차인현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

28. 29. 상권분석

30. 31. 주변 상업시설

* 본 건은 아파트 단지, 근린생활시설, 서산시청 제2청사 등이 인근에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

32. 33. 기타 시설

* 주변에 병원, 은행, 관공서 등 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

34. 35. 생활정보

36. 37. 편의시설

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

38. 39. 교육시설

* 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 존재하며, 자녀 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 구체적인 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

40. 41. 기타 (교통, 주거환경)

* 차량 진출입 용이 및 버스정류장 인접으로 교통 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 내 도로를 통한 공도 접근성이 좋아 주거 환경은 양호한 편입니다.

42. 43. 잠재적 리스크

44. 45. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 언급되어 있으나, 세부 내용 파악이 필요합니다. (확인 시 주의)

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

46. 47. 현황상 리스크

* 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

48. 49. 기타 리스크

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 특수한 거래 절차가 수반될 수 있습니다.

* 문화유산 현상변경허가 대상구역으로, 향후 건물 증축 및 개축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

50. 51. 투자 포인트

52. 53. 장점

* 비교적 신축급 아파트 (2018년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 서산시청 제2청사 인근에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

54. 55. 차별점

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특정 금융기관과의 거래 절차가 수반될 수 있습니다.

* 주변 지역의 개발 계획 및 시세 변동 추이를 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

56. 57. 종합 의견

본 물건은 서산시 동문동에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가 대비 저평가 여부 및 잠재적 리스크(지상권, 임대관계 미상)에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 권리 분석을 다시 한번 철저히 해야 할 것으로 판단됩니다.

58. 59. 예상 입찰가

* 감정가: 382,000,000원

* 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 권리 분석 결과, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실제 명도 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문가와의 상담 및 추가 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.