나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3552 [1] 경상북도 성주군 초전면 용봉리 777-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2026.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 초전면 용봉리 소재 "용봉1리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임. -기호(2): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '창고부지'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1): 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 연결된 진입로를 통해 출입가능함. -기호(2): 본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제 한구역(2026-03-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도905호선[경상북도 고시 제2003-48호])<도로법>임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제 한구역(2026-03-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도905호선[경상북도 고시 제2003-48호])<도로법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)조적조 스라브지붕 2층건으로서, -외벽: 벽돌마감 등, -내벽: 벽지마감, 몰탈위페인트마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감, 화강석물갈기 등, -천정: 벽지마감, 텍스마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1층: 주택, 근린생활시설, 창고 등 2층: 주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 태양광설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(가)건물은 공부상 면적(195㎡)과 개략적인 실측면적(213㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 건물은 남측 인접필지(778번지) 및 인접 국유지(1121번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 파악되나, 정확한 위치 및 경계확인은 전문지적측량을 통하여 확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 토지 일부 접도구역인 바, 감안하여 평가
본건 건물은 제시목록상 면적(195㎡)과 개략적인 실측면적(213㎡)이 상이하나, 실측사정하여 평가
본건 건물은 남측 인접필지(778번지) 및 인접 국유지(1121번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 파악되나, 정확한 위치 및 경계확인은 측량을 통해 확인 필요
본건 건물에 소재하는 지붕구조물, 태양광설비 및 샷시 등은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3552 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 초전면 용봉리 777-1

* 신주소: 경상북도 성주군 주천로 1079

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 266.00㎡ (약 80.5평)

* 건물면적: 195.00㎡ (약 59.0평)

* 실측 면적: 213.00㎡ (약 64.4평)

* 감정가: 127,603,800원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 신용보증기금

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1994년 08월 05일

* 구조: 시멘트 벽돌조 (조적구조)

* 지붕: 슬래브 (콘크리트)

* 층수: 지하 0층, 지상 2층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 성주군 초전면 용봉리 소재 "용봉1리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 연결된 진입로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역(지방도905호선)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 06일 접수된 초전농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 K *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-30, 대항력 없음.

* 임차인 S *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 103,327,158원

4. 상권분석

* 주변 환경: 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 복합 용도 지역의 특성을 보입니다. 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 접근성: 지방도 905호선과 접도구역으로 지정되어 있어 도로 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 차량을 통한 지역 간 이동은 원활한 편입니다.

* 성장가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 성장의 잠재력을 가지고 있습니다. 성주군 차원에서 농촌 중심지 활성화 사업 등 지역 균형 발전을 위한 노력이 진행되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 지방도 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 초전면 소재지에 농협, 보건지소, 면사무소, 주민센터, 파출소, 하나로마트 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하고 있어 차량으로 접근 가능합니다.

* 교육시설: 본건으로부터 차량 이동 시 초전초등학교, 초전중학교 등 교육 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 인접지 침범: 본건 건물 일부가 남측 인접필지(778번지) 및 인접 국유지(1121번지) 상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 필수적이며, 향후 건물 증축, 개축, 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 접도구역 포함: 토지 일부가 접도구역으로 지정되어 있어, 도로법에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 면적 상이: 공부상 면적(195㎡)과 실측 면적(213㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물 관리나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으나, 감정평가 시 실측 면적을 반영하여 평가되었습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물(149.40㎡)이 포함됩니다. 별도의 관리나 철거 계획이 필요할 수 있으며, 실제 현황 파악이 중요합니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산 인근에서 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 초전면 용봉리 소재 단독주택으로, 토지 266㎡, 건물 195㎡(실측 213㎡) 규모입니다. 감정가는 1억 2천만 원대이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

주요 고려사항으로는 건물 일부가 인접 토지 및 국유지에 걸쳐 있는 점, 토지 일부가 접도구역에 해당한다는 점, 건물 면적에 차이가 있다는 점, 그리고 제시외 건물이 포함된다는 점 등이 있습니다. 이러한 부분들은 매각 후 현황 파악 및 측량을 통해 정확히 확인해야 할 사항입니다.

전반적으로 권리 부담이 없고, 계획관리지역 등의 입지 조건은 향후 지역 개발 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 물건 자체의 현황 파악 및 잠재적 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전성: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 법적 권리관계에 대한 부담이 없습니다.

* 토지 가치: 80평 이상의 토지 면적을 확보하고 있으며, 감정가 대비 토지의 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 127,603,800원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계 또한 명확합니다.

주변 유사 물건 거래 사례가 상세하게 파악되지는 않으나, 성주군 초전면 지역의 단독주택 시세는 물건의 상태, 토지 면적, 입지 등에 따라 8000만원에서 1억 5000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있는 것으로 조사되었습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위를 고려한 것으로 판단됩니다.

건물 일부의 인접 토지 침범, 접도구역 지정, 면적 불일치, 제시외 건물 포함 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 제시된 리스크 요인을 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 10% 내외의 할인율을 적용한 115,000,000원 ~ 127,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순히 참고용이며, 반드시 현장 방문과 심도 있는 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.