나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3537 [1] 대구광역시 달서구 용산동 412-5 성서8주공아파트 803동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "대구성지초등학교" 동측에 인접하여 위치하고 있는 "성서8주공아파트 제803동 제13층 제1301호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 도시철도 2호선 "이곡역"이 위치하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽식구조 스라브지붕 18층건 중 13층 1301호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며 방3, 거실, 주방, 욕실1 등으로 조사 됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 완경사지대를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약25미터, 동측 및 남측으로 폭 약20미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발 촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 주택임차권등기[임차보증금 147,000,000원(1차) 154,000,000원(2차), 전입일 2020.9.1., 확정일자 2020.7.21.(1차) 2022.8.11.(2차)]있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동 412-5번지, 성서8주공아파트 803동 13층 1301호에 위치하고 있습니다.

아파트로서, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

사건번호는 대구서부지원 2026타경3537(1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

감정가는 146,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.53㎡ (약 10.15평)

토지 지분: 33.5289㎡

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적

건물 지분: 59.99㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 성서8주공아파트

건축년도: 1997년 10월

총 세대수: 693세대

총 동수: 9개동

해당 동: 803동

해당 층: 13층 (총 18층 중)

건물 연면적: 66,117.538㎡

토지 면적: 22,878.3㎡

사용승인일: 1997년 10월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동에 소재하며, "대구성지초등학교" 동측에 인접하여 위치하고 있습니다.

주변 일대는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 도시철도 2호선 "이곡역"이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

단지 북측으로 폭 약 25미터, 동측 및 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 을구 12번으로 등기된 주택임차권(권리자: 이지섭)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이 주택임차권은 2024년 9월 19일에 접수되었으며, 임차보증금은 147,000,000원(1차)으로 최초 등기되었으나, 2차로 154,000,000원으로 보증금이 확인되고 있습니다.

전입일자는 2020년 9월 1일이며, 확정일자는 1차 2020년 7월 21일, 2차 2022년 8월 11일입니다.

말소기준권리로 보이는 압류(갑5, 창원세무서장, 2025년 2월 10일자)보다 임차권 등기일(2024년 9월 19일)이 선순위에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이지섭

보증금: 154,000,000원 (2차 확인 금액 기준)

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 1일

확정일자: 2022년 8월 11일 (2차)

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 12번 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있습니다.

매수인은 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액을 인수해야 합니다.

이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 최종 인수 금액은 입찰가 외 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근으로 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 상업시설이 밀집한 이곡역 주변 상권을 이용하기에 용이합니다.

생활 편의 시설로는 인근 학교 및 주거단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 계획 및 지역 특성

본 건은 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 학교 등으로 구성되어 있어 정주 여건이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 및 벽식 구조의 18층 건물 중 13층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다.

내부 구성은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 1개로 조사되었습니다.

지역난방 및 도시가스 공급 설비가 되어 있습니다.

단지 내 주차는 지상 및 지하 주차가 가능하며, 총 631대(세대당 약 0.91대)를 수용할 수 있습니다.

5.2. 부대 및 복리시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담입니다.

을구 12번 주택임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액(154,000,000원)이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

경매가 진행되더라도 임차인이 배당받는 금액을 초과하는 부분이 있다면, 이는 고스란히 매수인의 추가 부담으로 작용합니다.

6.2. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1997년으로, 약 30년가량 경과한 건물입니다.

장기수선계획 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 시설 조사 제한

부동산 지도 서비스 및 검색 엔진을 통한 주변 혐오시설에 대한 직접적인 조사는 수행할 수 없음을 밝힙힙니다. 다만, 제공된 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등이 명시되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 아파트 단지 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

단, 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(154,000,000원) 중 배당으로 충당되지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이러한 권리 관계는 본 건의 낙찰가 산정 및 향후 명도 과정에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

따라서, 해당 임차인의 배당 현황 및 예상 배당표를 면밀히 분석하여 최종 인수 부담액을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 주거 환경

도시철도 2호선 이곡역 이용이 편리하며, 주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

8.2. 시장 가치 잠재력

최근 실거래가를 보면 170,000,000원(2026년 7월 23일, 13층)에 거래된 사례가 있어, 감정가(146,000,000원) 대비 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

단, 임차인 인수 금액을 고려한 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

최근 실거래가 최고가(13층)는 170,000,000원입니다.

하지만, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금(최소 147,000,000원, 최고 154,000,000원)이 존재하므로, 이를 고려한 최종 투자 비용 산정이 매우 중요합니다.

만약 낙찰가에 임차인 보증금 인수액(154,000,000원 - 배당받는 금액)을 더했을 때, 시장가치(약 160,000,000원 ~ 170,000,000원)를 초과하지 않는 범위에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 인수 부담을 감안하여, 권리 분석 및 예상 배당표 분석 후, 최종 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적인 총 인수 비용이 170,000,000원을 크게 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 제외한 금액으로, 감정가와 최근 실거래가를 참고하여 155,000,000원 수준에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

이 금액은 투자자가 부담해야 할 실제 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않도록 하는 데 중점을 둔 제안이며, 상세한 권리 분석 및 배당 예측 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.