나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10195 [1] 경상북도 경주시 황성동 513-3 신흥1차로얄맨션 101동 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '유림초등학교' 동측 인근에 위치하는 신흥1차로얄맨션 101동 1층 111호 단위세대로서 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건중 1층 111호 단위세대로서 외벽:페인트 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:목재 등 새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측 등 삼면이 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상북도 경주시 황성동 513-3번지 신흥1차로얄맨션 101동 1층 111호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 경주지원 2026타경10195 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

감정가는 101,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 20.21㎡ (약 6.11평)이며, 토지 지분 면적 또한 20.206㎡입니다.

건물 면적은 60.00㎡ (약 18.15평)이며, 건물 지분 면적은 60㎡입니다.

1.3. 감정가

감정가는 101,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '유림초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 일반 주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다. 경주시는 소득 수준이 비교적 높은 지역으로 알려져 있으며, 황성동에는 아파트가 많고 깔끔한 이미지를 가지고 있습니다.

2.2. 교통

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용

본건 단지가 속한 토지는 사다리형에 유사하며, 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 상태로 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지는 남동측 등 삼면이 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 최초 이옥자 씨(1994-05-02, 소유권이전)에서 이후 김성자 씨 외 1명(2026-03-06, 상속)으로 이전되었습니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2015-07-22, 654,000,000원)이 설정되어 있으며, 이후 한국주택금융공사 명의의 임의경매 개시 결정(2026-04-29, 95,106,070원)이 있습니다.

등기부채권 총액은 654,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상인 임대차 관계는 별도 확인이 필요하며, 주의가 요구됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 물건명세서 상 지상권은 개요가 없다고 명시됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지와 일반 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 경주시 천군 종합자원화단지와 같이 과거 기피 시설이 친환경 복합단지로 조성된 사례가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 유림초등학교가 위치하며, 현대유치원 또한 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 특히 황성동은 경주시에서 학원이 가장 많은 지역 중 하나로 알려져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 단지 정보

아파트명은 신흥1차로얄맨션이며, 1994년 4월 사용 승인되었습니다. 총 1개동에 225세대가 거주하고 있으며, 최고층은 15층입니다. 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

5.4. 주차 정보

단지 내 지상 주차 1대, 지하 주차 6대, 총 59대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. 이는 세대당 약 0.26대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 아파트는 1994년에 건축되어 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 따라서 향후 리모델링 또는 재건축 시기를 고려해야 할 수 있으며, 건물 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

임대차 관계가 미상이고 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 반환 의무가 발생한다면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동에 위치한 구축 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경은 양호한 편입니다. 하지만 1994년 준공으로 인한 건물 노후도와 상대적으로 부족한 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 1억 1백만원이며, 최근 실거래가는 이를 상회하는 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역: 경주시 황성동은 비교적 소득 수준이 높고 학군이 잘 갖춰진 주거 지역으로 평가받고 있습니다.

* 초등학교 인접: 유림초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 입지입니다.

* 교통 접근성: 단지까지 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신흥1차로얄맨션 101동의 84.92㎡(약 25.7평) 면적의 아파트가 2025년 10월 13,900만원, 2026년 1월 14,000만원, 2026년 4월 12,500만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 147만원에서 165만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 60.00㎡(약 18.15평)으로, 최근 거래된 84.92㎡ 면적보다 작습니다. 이 점을 감안하여 환산 시, 60㎡ 기준 예상가는 약 8,800만원에서 9,900만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 101,000,000원으로, 최근 시세보다 낮게 책정되었습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이 또는 실제 시장 가치 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

최근 실거래가 하한선인 12,500만원 (84.92㎡ 기준)을 60㎡ 면적으로 단순 환산하면 약 8,800만원이 됩니다.

최근 실거래가 평균인 약 134,666,666원 (84.92㎡ 기준)을 60㎡로 환산하면 약 95,144,040원입니다.

감정가 101,000,000원을 기준으로, 신규 거래가 성사될 가능성이 높은 2026년 초중반의 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이상인 9,500만원에서 11,000만원 사이에서 형성될 것으로 보입니다. (인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.