나이스옥션 법원경매 경주 2026타경109 [1] 경상북도 경주시 황성동 335-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 용황초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주 택, 소규모 공동주택, 조성 중인 완충녹지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 가능하며 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 5M 정도의 아스팔트포장도로에, 북측으로 폭 3.8M 정도의 콘크리트포장도 로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제 한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용황유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용황초등학교 상대구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 고벽돌, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 장판, 화강석고운다듬, 바닥타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

단독주택 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러난방설비, 주방설비, 신발장, TV공시청설비, DA TA설비, 물탱크설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도", "사진" 참조.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 면적이 1층 84.88㎡ 2층 69.63㎡이나 실측결과 현황 1층 89.89㎡ 2층 84.05㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

본 건은 경주지원 2026타경109(1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 우성새마을금고입니다.

1.2. 물건현황

소재지는 경상북도 경주시 황성동 335-4번지이며, 용도는 단독주택입니다. 토지 면적은 235.00㎡ (약 70.96평)이고, 건물 면적은 공부상 154.51㎡ (약 46.74평)입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 제시외 건물 및 수목이 포함되어 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가및면적

감정가는 361,431,680원입니다.

토지면적: 235.00㎡ (약 70.96평)

건물면적: 154.51㎡ (약 46.74평) (단, 실측 결과 1층 89.89㎡, 2층 84.05㎡로 총 173.94㎡로 조사되었으며, 공부상 면적과 차이가 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 경상북도 경주시 황성동 소재 용황초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 조성 중인 완충녹지 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남서측으로 폭 약 5m의 아스팔트포장도로에, 북측으로는 폭 약 3.8m의 콘크리트포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200두 이하) 및 상대보호구역(용황유치원, 용황초등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 말소기준권리는 2021년 8월 9일 접수된 우성새마을금고의 근저당(채권 최고액 195,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 권리인수및소멸

말소기준권리인 우성새마을금고의 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인현황

제공된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수해야 하는 대상은 없습니다. 다만, 실제 점유 현황 및 임대차 관계가 미상인 부분이 있어, 이에 대한 추가적인 현장 조사가 필요하며, 임대차 관계가 확인되지 않은 경우 인수 여부 및 보증금, 차임 관련 사항에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변부동산시장

제공된 json 정보는 연립, 다세대 주택에 대한 거래 사례로, 본건과 같은 단독주택과는 특성이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 자료들을 살펴보면, 2025년 12월 6천 8백만원, 2026년 5월 6천만원, 2026년 4월 1억 6천 8백만원에 거래된 다세대 주택들이 있습니다. 이는 토지 면적과 건물의 독립성을 가진 단독주택의 가치와는 차이가 있습니다.

4.2. 시세분석

본건은 단독주택으로, 황성동 지역의 단독주택 매매 시세 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세를 파악하기 어렵습니다. 감정가 361,431,680원을 기준으로 주변 유사 단독주택의 최근 거래 사례를 추가로 분석할 필요가 있습니다. (외부 검색 결과 반영 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

용황초등학교와 용황유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타주변시설(혐오시설포함여부)

주변 지도 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 녹지 공간과 주거 단지가 주로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미소멸권리(지상권)

매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점이 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 범위 등에 따라 낙찰자의 재산권 행사 및 건물 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 건물면적공부상차이

건축물대장상 면적(154.51㎡)과 실측 면적(173.94㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건물 이용, 증축, 개축 등 재산권 행사 시 공부와의 불일치로 인한 불편함이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차관계미확인

현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 건은 경주시 황성동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 교육 시설 접근성이 좋고 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 면적이 비교적 넓어 활용 가치가 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 공부와 실측 면적의 차이, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 학군(용황초등학교 인접)과 쾌적한 주거 환경

* 넓은 토지 면적으로 건축 및 개발 잠재력 보유

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능 (단, 권리관계 분석 후)

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 361,431,680원입니다. 그러나 매각 후 인수해야 하는 지상권의 존재, 공부와 실측 면적의 차이, 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 단독주택의 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 볼 때, 인수해야 하는 권리의 가치와 잠재적 리스크를 감안하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 271,000,000원 ~ 325,000,000원

(이는 감정가의 약 75% ~ 90% 수준으로, 지상권의 구체적인 내용 확인 후 변동될 수 있습니다.)

본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 충분한 현장 조사 및 권리 분석을 거친 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.