나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600894 [1] 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 6층623호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2016년 11월 10일 사용승인) 6층 623호로서 외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600894 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 6층 623호이며, 공부상 용도는 도시형생활주택으로 되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물로 2016년 11월 10일 사용승인되었습니다.

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

토지 면적은 8.05㎡ (약 2.43평)이며, 건물 면적은 26.44㎡ (약 7.99평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, '국세청' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.

교통 상황은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 주변으로 동측 이면도로에서 지하 주차장으로의 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다.

주변에는 관공서(국세청)가 위치해 있으며, 상업업무지대 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인근에는 세종충남대학교병원이 있으며, 주요 도로망으로는 한누리대로, 갈매로 등이 있습니다.

인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 24일 접수된 세종특별자치시의 압류 (갑5)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 김종우 씨가 전입일자 2018년 2월 12일, 확정일자 2022년 2월 14일자로 거주하고 있으며, 대항력이 있습니다.

김종우 씨의 보증금은 120,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

감정평가서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 120,000,000원의 보증금은 주의 깊게 분석해야 할 사항입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었으며, 채권자 김OO(강제경매 신청자 김종우로 추정)의 권리(갑6)는 말소될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 나성동은 세종시의 중심 상업 및 업무지구에 해당합니다.

주변에 다양한 상업업무용 빌딩, 관공서, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로서는 상업지구에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 업무지구와 인접하여 임대 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

세종시의 행정중심복합도시 2-4 생활권에 위치하며, 상업시설과 주거시설이 복합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

단지 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

또한, 국세청 등 관공서가 인접해 있으며, 학교(나성초등학교 배정 예상), 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

세종충남대학교병원과 같은 주요 의료시설도 이용 가능합니다.

건물은 2016년 11월에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력있는 임차인'의 존재입니다.

김종우 씨는 120,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 법적으로 대항력을 갖추고 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

다만, 감정평가서 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부 등 권리 분석을 재확인해야 합니다.

'임대차 관계 미상임'이라는 기타 참고사항도 명확한 정보 부재로 인한 리스크로 작용할 수 있습니다.

부동산 강제경매 물건이므로, 경매 절차상의 예상치 못한 변수나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나성동 지역은 주상복합 밀집 지역으로 교통 혼잡에 대한 우려가 언급된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건이 양호하며 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

주변 상업시설 및 관공서 밀집으로 인한 풍부한 임대 수요와 생활 편의성이 기대됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 인수 여부가 불확실하다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이자, 투자가치 판단의 핵심적인 요소가 될 것입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계 0원'과 '대항력있는 임차인', '보증금 120,000,000원' 간의 상충되는 정보는 반드시 명확히 규명해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여 접근성이 좋고 상업 및 업무시설 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근 건물에 속하여 시설 노후도가 낮습니다.

* 풍부한 임대 수요: 관공서, 상업시설, 업무지구 인접으로 인한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 이용의 제한 없이 건물과 토지를 모두 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 130,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 시세 분석 결과, '행복의아침' 단지의 12평형(전용 26.43㎡) 매매가는 최근 87,500,000원부터 110,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다.

또한, 세종 나성동의 도시형생활주택 전용 26㎡ 내외의 매매 시세는 1억원 내외로 형성되어 있습니다 [cite:4, cite:2].

경매 물건의 경우, 감정가는 130,000,000원이나, 인근 경매 물건의 감정가와 최저가가 129,000,000원 / 21,680,000원 등으로 큰 편차를 보이고 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 120,000,000원)의 보증금 인수 여부가 불확실한 점은 입찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 감정가 및 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 할 것입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 한다면, 시세 및 감정가를 고려하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 위험 요소를 감안할 때, 실제 입찰가는 보증금 인수 가능성을 최악의 시나리오로 상정하고 그 이하로 결정하는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 권리관계 명확화 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.