나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600856 [1] 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 6층632호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 “다정교” 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 주거 및 업무시설(오피스텔 등), 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 밀집되어있는 지역으로 제반 주위환경은 등은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상8층 건물 중 제6층 제632호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기시설, 소방설비(소화전, 화재경보시설 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비하여 등고 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광대로 및 중로 등과 각각 접하며, 인접 도로 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로3류(접합), 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600856 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 727 SR파크센텀 6층 632호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상8층 건물 중 제6층 제632호

건축물대장상 용도: 도시형생활주택, 판매시설, 제1,2종근린생활시설, 의료시설

1.3. 토지 현황

총 토지 면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

건물 부속 토지 지분: 7.550099999999999㎡ (약 2.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

총 건물 면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물 지분: 19.5794㎡ (약 5.92평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용 면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

1.5. 감정가 및 매각물건

감정가: 110,000,000원

등기부상 총 권리금액: 125,000,000원 (주택임차권 정진주)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 소재 “다정교” 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 주거 및 업무시설(오피스텔 등), 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 밀집되어 있는 지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역

주요 도로 접합: 광로3류, 중로1류, 중로2류

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 2019-09-10, 드림디엔씨주식회사 외 1명

소유권 이전: 2019-10-22 (공유자 전원지분 전부 이전, 김정숙), 2021-10-26 (매매, 한해란)

주택임차권 (을1): 2024-05-29 접수, 권리자 정 , 권리금액 125,000,000원. 전입일자 2022-09-08, 확정일자 2022-09-04. 매수인 인수 대상입니다.

강제경매 (갑6): 2026-04-28 접수, 권리자 정 , 권리금액 148,202,054원. (본건 경매개시결정)

압류 (갑5, 갑7): 세종세무서장 (2024-03-11, 말소기준권리로 기재됨), 국민건강보험공단 (2026-07-24).

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 중 정 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-05

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 정

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-08

확정일자: 2022-09-04

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-05-29

비고: 을구 1번 주택임차권 등기자이며, 보증금 125,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 본 임차인이 본 경매의 채권자이기도 합니다.

총 인수 보증금 합계: 125,000,000원 (정 임차인분)

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑5번 압류 (세종세무서장, 2024-03-11) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 세종특별자치시 나성동은 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 주변에 주거 및 업무시설, 아파트단지, 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. SR 파크센텀 건물 자체도 다양한 용도로 활용되어 복합적인 상권 기능을 수행합니다.

4.2. 업종

본 건의 용도가 근린상가 및 도시형생활주택 등으로 복합되어 있어, 소매점, 서비스업, 사무실, 주거 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육/의료 시설

"상대보호구역"으로 지정되어 있어 인근에 교육 관련 시설이 있을 수 있습니다.

건축물 용도에 의료시설이 포함되어 있어, 주변에 의료 서비스 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권(정 , 보증금 125,000,000원)이 존재합니다.

해당 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 특이사항

임차인 노 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역 내 위치한 소형 부동산으로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(정 )의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

또한, 임차인 노 의 특이한 임대차 조건에 대한 확인이 필요하며, 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

세종시 중심상업지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축물 용도가 다양하여 활용 가능성이 있습니다.

소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 금액으로 접근 가능합니다 (단, 인수 보증금 제외 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 125,000,000원입니다.

입찰가 산정 시에는 인수해야 하는 보증금 125,000,000원을 제외하고, 추가적인 권리관계 확인 및 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 인수 보증금을 감안하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.