나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50489 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1249 현대.대우아파트 805동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "남성중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위은 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 서측으로 "청남로"가 소재하며, 북측으로 도보 약 1분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 20층 중 제6층 제602호로서, - 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽 : 인테리어 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비 및 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선 내외, 남측 및 서측으로 왕복 2차선 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 280%이하, 높이 최저10층이상 최고25층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남성중학교,청주교육지원청체육건강과 (043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남성초등학교,청주교육 지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남평 초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이엘유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남성중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191 ~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남평초등학교,청주교육지원청체육 건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이엘유치원, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 2026타경50489 (1) 사건으로, 충청북도 청주시 서원구 분평동 1249번지에 위치한 현대.대우아파트 805동 6층 602호입니다.

본 물건은 아파트이며, 감정가는 440,000,000원입니다.

토지 면적은 83.31㎡ (약 25.2평)이며, 건물 면적은 181.62㎡ (약 55.0평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

본 아파트는 1999년 7월 23일에 사용 승인되었으며, 총 20층 건물 중 6층에 해당합니다.

단지 정보에 따르면, 해당 아파트는 총 12개동, 1179세대로 이루어져 있으며, 총 주차대수는 565대입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동에 소재한 "남성중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 본건 서측에 "청남로"가 접해 있으며, 북측으로는 도보 약 1분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 북측으로는 왕복 4차선, 남측 및 서측으로는 왕복 2차선 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 6월 2일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을10)입니다.

등기부등본상 을10 근저당권을 포함하여 을22 근저당권, 갑4 가압류, 갑10 가압류, 갑20 임의경매 개시결정 등기 모두 말소 예정입니다.

따라서, 경매 절차를 통해 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 현장 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 378,741,528원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 분평동 지역은 오랜 기간 형성된 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 남성중학교, 남성초등학교, 남평초등학교, 아이엘유치원 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

다행히, 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

가까운 거리에 각종 상업 시설 및 관공서가 있어 생활에 불편함이 없습니다.

교육 시설로는 초등학교, 중학교, 유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

관리사무소 연락처는 043-295-3766입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 1999년에 준공되어 약 27년이 경과한 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

'기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미등재 임차인 또는 점유자 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 분평동의 잘 조성된 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다.

주변 교육 환경도 우수하여 가족 단위 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 연식에 따른 관리 상태 점검과 미등재 점유자 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 분평동은 오랫동안 지역의 중심 주거지로 자리매김하여 주거 안정성이 높습니다.

* 양호한 입지 조건: 주요 도로와 대중교통 접근성이 뛰어나며, 생활 편의시설 및 교육 시설이 밀집해 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 440,000,000원을 기준으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(84.95㎡)의 경우 2026년 6월~7월에 걸쳐 250,000,000원에서 256,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 약 2,941,000원에서 3,013,000원/㎡의 가격으로 거래되었음을 시사합니다.

본건의 건물 면적은 181.62㎡ (약 55.0평)으로, 이는 최근 거래된 면적보다 약 2배가량 크므로, 단순 면적당 가격 적용 시 526,700,000원에서 547,900,000원까지 예상 범위를 산출할 수 있습니다.

그러나 통상적으로 더 큰 면적의 아파트는 단위 면적당 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

감정가는 440,000,000원이며, 이는 181.62㎡ 기준 약 2,422,000원/㎡에 해당합니다.

최근 거래가격을 고려했을 때 감정가는 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 부분이 없습니다.

종합적으로 볼 때, 시장 상황 및 감정가를 고려하여 445,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 성공적인 경매 진행을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.