나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50473 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 583 가경아이파크5단지 502동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 '충북공업고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트 및 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 중 제10층 제1004호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 아파트상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율30%이하, 용적률230%이하, 높이 평균25층이하(최고30층), 건축한계선 6M), 지구단위계획구역(가경서부지구 지구단위계획구역), 중로2류(폭15m ~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로(보)3-1157)(접합), 특수도로(보행자 전용도로)(중로(보)3-395)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(중로(보)3-396)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(가경서부지구)< 도시개발법>. ■ 일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율30%이하, 용적률230%이하, 높이 평균25층이하(최고30층), 건축한계선 6M), 지구단위계획구역(가경서부지구 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(가경서부지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50473 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 583 가경아이파크5단지 502동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 608,000,000원

토지 면적: 46.97㎡ (약 14.21평)

건물 면적 (전용면적 기준): 84.80㎡ (약 25.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

사용 승인일: 2023년 02월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 29층 중 제10층

2. 입지조건

물건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 '충북공업고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

해당 물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성과 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

건물의 동측 및 북측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 한OO입니다.

말소기준권리는 2023년 07월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 강제경매, 가압류 등의 등기사항이 확인됩니다.

총 등기부채권액은 313,542,465원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

물건지 인근은 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

가경아이파크5단지는 2023년 02월 23일에 사용 승인된 신축 아파트 단지입니다.

단지 주변으로 공원(서현공원, 가경공원, 감나무실공원 등)이 다수 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 상업시설, 교육시설(초등학교, 중학교 등)이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 청주가경아이파크5단지

주소: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 583

사용 승인일: 2023년 02월 23일

단지 구성: 총 8개동, 925세대, 최고 29층, 최저 2층

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

주차 시설: 총 1,394대 주차 가능 (지하 자동 주차 1,389대, 기타 5대)

최근 시세 동향:

2026년 7월 9일, 22층 84.7993㎡ 거래가 645,000,000원

2026년 7월 3일, 12층 84.8743㎡ 거래가 650,000,000원

2026년 7월 3일, 23층 84.8743㎡ 거래가 635,000,000원

평균 매매가: 약 643,330,000원 (최근 3건 기준)

최근 전월세 동향:

2026년 5월 28일, 23층 101.5539㎡ 보증금 450,000,000원

2026년 5월 9일, 16층 84.7993㎡ 보증금 450,000,000원

2026년 5월 7일, 18층 84.8833㎡ 보증금 420,000,000원

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 '가축사육제한구역' 및 '도시개발구역(가경서부지구)'으로 지정되어 있습니다. 다만, 공동주택 용지로 이용 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 내용은 파악되지 않았습니다.

다만, 일부 주민 후기에서 '인프라 저조'에 대한 언급이 있으나, 이는 8단지 완공 시 개선될 것으로 기대하고 있습니다.

본 물건이 위치한 지역은 주거 단지와 상업/교육 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 안정적인 환경을 갖춘 것으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 가경아이파크5단지의 아파트로, 비교적 짧은 입주 연혁과 함께 우수한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다.

최근 실거래가 수준이 감정가를 상회하고 있어, 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

주변 환경이 쾌적하고, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호하여 실거주 및 투자 가치가 높을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 단지로 쾌적한 주거 환경 제공.

소유권 이전 및 말소기준 권리 외 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확함.

최근 매매 시세가 감정가를 상회하여 시세 차익 기대 가능.

단지 내 풍부한 녹지와 커뮤니티 시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 608,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 643,330,000원 (2026년 7월 기준)

최근 실거래가 수준이 감정가를 상회하고 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최고가 실거래가가 650,000,000원임을 감안하여, 보수적으로는 감정가 대비 105% 수준, 공격적으로는 최근 실거래가 수준을 고려한 640,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 645,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.