나이스옥션 법원경매 청주 2026타경154 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2 오창롯데캐슬더하이스트 114동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

최선순위 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경154 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 810-2 오창롯데캐슬더하이스트 114동 17층1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 322,000,000원

* 토지면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOO

* 집합건물 정보:

* 건물명: 오창 롯데캐슬 더 하이스트

* 동/호수: 114동 17층 1703호

* 준공일: 2018년 8월 30일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 10월 15일 접수된 동청주신용협동조합의 근저당권 (을7)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.1. 입지조건

* 주위환경: (제공 정보 없음)

* 교통상황: (제공 정보 없음)

* 토지 형상 및 이용상태: (제공 정보 없음)

* 인접 도로상태: (제공 정보 없음)

* 토지이용계획 및 제한상태: (제공 정보 없음)

* 아파트 단지 정보:

* 총 세대수: 2504세대 (오피스텔 포함 시 2626세대)

* 총 동수: 17동 (18개동으로 기재된 정보도 있음)

* 최고층/최저층: 39층 / 1층

* 주차대수: 총 3403대 (세대당 1.36대) (총 215대, 지상 3대, 지하 71대로 기재된 정보도 있음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽 (곽인철)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 31일

* 확정일자: 2021년 3월 9일

* 배당신고일자: 2026년 5월 21일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 최선순위 임차인으로, 해당 보증금 270,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만, 법원 조사 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰가의 배당을 통해 임차인에게 전부 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

* 채권 분석:

* 말소기준권리: 동청주신용협동조합 근저당 (2021.10.15)

* 선순위 권리: 없음.

* 후순위 권리: 가압류 (충북신용보증재단, 2025.01.17), 임의경매 (동청주신용협동조합, 2026.04.28) 등은 말소 대상.

* 등기부채권 총액: 56,000,000원 (주요 권리 기준)

1.3. 상권분석

* 오창 롯데캐슬 더 하이스트 단지 내 상가에는 CU 편의점, GS THE FRESH 마트, 식당, 학원 등이 입점해 있습니다.

* 단지 인근에는 홈플러스 오창점, 오창프라자, LK 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 산업단지 배후 주거 지역으로, 오창과학산업단지 내 기업 및 연구소, 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주변에는 메가박스, 홈플러스 오창점 등이 있으며, 오창호수공원과 같은 녹지 공간도 있습니다.

* 검색 결과, 단지 주변에 혐오시설이 있다고 명시된 정보는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 CU 편의점, GS THE FRESH 마트, 식당, 학원 등이 있으며, 인근에 홈플러스 오창점, 오창프라자, LK 등 쇼핑 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육시설: 단지 내 유치원, 청원2초교(가칭) 및 중학교 신설이 확정되었으며, 인근에 생명초등학교(도보 7분, 408m), 생명중학교(0.9km), 양청중학교(0.9km), 청원고등학교, 양청고등학교 등 교육시설이 밀집해 있습니다. 단지 내 종로M스쿨 입점 혜택도 제공됩니다.

* 의료시설: 오창 롯데캐슬 상가 2층에 삼성제일의원(가정의학과, 내과, 소아청소년과 등)이 있어 이용 가능합니다. 또한, 한사랑메디칼의원, 두리이비인후과 등이 인근에 있습니다.

* 주변 환경: 오창호수공원, 중앙공원, 양청공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 곽 임차인의 보증금 270,000,000원이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 매수인 부담이 없을 가능성이 높으나, 배당 결과에 따라 변동될 여지가 없는지 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적으로 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍에 위치한 오창롯데캐슬더하이스트 아파트로, 전용면적 59.95㎡(약 18.14평)입니다.

* 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트이며, 2500세대 이상의 대단지로 구성되어 있습니다.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 곽 씨의 존재입니다. 보증금 270,000,000원 전액이 낙찰가에서 배당될 것으로 예상되어 매수인에게 직접적인 추가 부담은 없을 것으로 보입니다만, 이는 법원의 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 감정가는 322,000,000원으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 현대적인 시설과 관리가 용이합니다.

* 주거 선호도 높은 지역: 오창읍은 산업단지 배후 지역으로 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 면적 대비 시세: 전용면적 59.95㎡(약 18.14평) 기준으로 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 8일, 59.9377㎡ (약 18.13평) 거래: 325,000,000원

* 2026년 7월 4일, 84.9604㎡ (약 25.70평) 거래: 412,000,000원

* 2026년 7월 4일, 70.9515㎡ (약 21.46평) 거래: 384,000,000원

* 분석: 본 물건은 전용면적 59.95㎡로, 가장 유사한 면적인 59.9377㎡ 거래 사례(325,000,000원)와 비교 시, 감정가 322,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 최근 실거래가 325,000,000원을 기준으로 100% ~ 105% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 340,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 최종 제안: 335,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.