나이스옥션 법원경매 청주 2026타경142 [1] 충청북도 청주시 청원구 주중동 560 어반하우스 에이동 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 '율량중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 제1~3층 제102호로서 외벽: 치장벽돌붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율량중학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(3,4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율량중학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '지적및건물개황도' 및 '사진' 참조.

물건 비고

제시외 건물 포함. 조립식조 기타판넬지붕 단층 원두막 약 9㎡ 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2026타경142 (1)입니다.

소재지는 충청북도 청주시 청원구 주중동 560, 어반하우스 에이동 102호에 위치하고 있습니다.

건물 용도는 연립주택이며, 감정가는 390,732,400원입니다.

토지 면적은 290.05㎡ (약 87.75평)이며, 토지 지분도 290.047㎡로 동일합니다.

건물 면적은 97.44㎡ (약 29.45평)이며, 건물 지분도 97.44㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 내OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 제시외 건물(조립식 기타 판넬 지붕 단층 원두막 약 9㎡)은 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동에 위치하며, '율량중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 기타 부동산 정보에 따르면, 주중동 일대는 공동주택 단지와 일부 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

청주국제공항이 인근에 위치하여 비행안전구역으로 지정되어 있으나, 도시지역 내에 편입되어 개발에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

율량중학교 등 교육시설과의 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 주변 지역의 부동산 거래 정보를 종합해 볼 때, 주거 기능이 안정적으로 형성된 지역으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 경매 신청인의 권리에 의해 진행됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2016년 12월 22일이며, 이후 소유권 이전(매매)이 2021년 11월 1일에 있었습니다.

말소기준권리인 내율사새마을금고의 근저당권(2024년 9월 24일 접수, 276,000,000원)보다 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 상 을구에 근저당권(2024.09.24, 276,000,000원), 갑구에 가압류(2025.06.05, 25,372,699원, 현대카드), 갑구에 임의경매 개시결정(2026.04.29, 246,748,582원, 내율사새마을금고)이 확인되나, 모두 말소 예정 권리입니다.

총 등기부 채권액은 301,372,699원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 특별한 임차권의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 없을 경우에도 현황 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

물건명세서상 '제시외 건물 포함. 조립식조 기타판넬지붕 단층 원두막 약 9㎡ 매각제외'라는 문구가 있으므로, 제외되는 제시외 건물과의 경계 및 분쟁 소지를 사전에 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연립주택(전용면적 약 85㎡)의 매매가는 2026년 3월 15일 212,000,000원, 2026년 7월 4일 175,000,000원, 2026년 5월 26일 180,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 681만원에서 825만원 선입니다.

본건의 건물 면적은 97.44㎡ (약 29.45평)이며, 최근 거래된 유사 면적의 실거래가격을 기준으로 볼 때, 시장가는 약 17,500만원에서 21,200만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 390,732,400원으로, 최근 실거래가 대비 약 1.8배에서 2.2배 가량 높게 책정되어 있어 상당한 시세 차이가 존재합니다.

이는 감정평가 시점과 최근 실거래 시점 간의 시세 변동, 또는 감정가 산정 방식의 차이일 가능성이 있습니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가보다는 최근 거래된 시세에 기반하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브 지붕을 갖춘 지상 1~3층 건물 중 A동 102호(1층)입니다.

외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 연립주택 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

매각 제외되는 약 9㎡의 제시외 원두막 건물이 존재하여, 이에 대한 점유 및 철거 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이입니다. 감정가에 기반한 예상가격을 고려할 경우 큰 손실을 볼 수 있으며, 신중한 시세 조사가 필요합니다.

내진설계 적용 여부(rserthqkDsgnApplyYn: "1")는 확인되었으나, 상세 내진 성능은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 주중동에 위치한 연립주택으로, 입지 조건 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 경매로 인한 권리 소멸 및 인수 부담이 적은 편입니다. 그러나 본건의 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 본건은 감정가가 아닌, 최근 실거래가에 기반한 시장 가치를 기준으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 제시외 건물 제외 부분과 비행안전구역 등 일부 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가는 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

말소되는 권리가 대부분으로 권리 분석이 비교적 용이합니다.

주변에 학교 및 편의시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 390,732,400원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가가 175,000,000원에서 212,000,000원 범위인 점을 감안할 때, 감정가보다는 실거래가를 기준으로 입찰가 산정을 진행하는 것이 합리적입니다.

건물 면적(97.44㎡)과 유사한 실거래 면적(약 85㎡)의 평당 가격을 고려하여, 본건의 적정 시장 가치는 대략 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 추정됩니다.

다만, 감정가와 시세의 괴리가 크므로, 현장 조사 및 추가적인 심층 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고, 제시외 건물 제외 사항 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.