나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30980 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층엠224호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 엠224호,2층 엠223호로서, 외벽: 커튼월 및 라임스톤, 치장 벽돌, 징크판넬 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 각호 공히 지원시설(근린생활시설)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지 가장형 평지로서 공장(지식산업센터.창고).지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07- 26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수 처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도: 단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 기호 2, 3, 4 동일 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구 역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 벽체 철거 등 경계벽이 제거되고, 튼 상가로 일체로 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부천지원 2026타경30980 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 엠224호

용도: 근린상가 (지원시설)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

1.2. 면적 및 가치

감정가: 601,000,000원

토지면적: 26.46㎡ (약 8.01평)

토지 지분: 26.458099999999998㎡ (약 8.01평)

건물면적: 98.83㎡ (약 29.90평)

건물 지분: 98.8262㎡ (약 29.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 벽체 철거 등 경계벽이 제거되고, 튼 상가로 일체로 사용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 무난함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

본 건은 동측 및 북측으로 각각 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구), 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등 대상, 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)) 등으로 지정되어 있음.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되는 구역도 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 12일에 접수된 우리은행 근저당(채권금액 540,000,000원)임.

이후 접수된 모든 권리(소유권이전, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

총 등기부채권액은 540,000,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 전미숙

보증금: 20,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2025년 4월 16일

확정일자: 미상

배당신고일자: 2026년 5월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인 전 은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 배당 순위에 따라 보증금의 일부 또는 전부를 배당받을 수 있음.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 상권 현황

본 건은 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집한 지역에 위치하며, 지원시설(근린생활시설)로 이용 중임. '양촌역' 인근으로 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 예상됨.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 엠224호임.

외벽은 커튼월, 라임스톤, 치장 벽돌, 징크판넬 마감되었으며, 내벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시로 구성됨.

위생설비, 상하수도 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 되어 있음.

본 건은 경계벽이 제거된 튼 상가로 일체로 사용 중임.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

'양촌역' 인근 상업지구에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

5.2. 대중교통 이용

김포골드라인 '양촌역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 이용 및 구조 관련

벽체 철거 등으로 경계벽이 제거되어 튼 상가로 일체 사용 중인 점은 영업 활용도를 높일 수 있으나, 향후 구조 변경 관련 원상복구 의무 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 법적 및 행정적 제한

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 제한 가능성이 있음.

6.3. 임차 관련

임차인 전미숙은 대항력이 없으나, 배당 신고가 되어 있으므로 배당 여부를 확인하고 잔여 보증금 발생 가능성을 고려해야 함. (현재 인수 보증금은 0원으로 분석됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 역세권에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 양호한 교통 접근성과 주변 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 건물 내부가 합쳐져 사용 중인 점은 활용도를 높일 수 있으나, 구조 변경에 따른 리스크는 존재합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 또한 없어 권리 분석상 안전한 물건입니다. 유동화 물건이라는 특수성을 인지하고 투자 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 '양촌역' 역세권 입지로 우수한 교통 및 접근성 확보.

* 지식산업센터 밀집 지역 내 상가로 안정적인 배후수요 및 유동인구 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 용이함.

* 내부 합쳐진 상가로 업종에 따른 시너지 효과 및 높은 활용도 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가 601,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 물건, 본 물건의 구체적인 수익률 분석 및 추가 조사를 통해 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 검토가 가능하며, 이는 약 420,700,000원 ~ 540,900,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.