나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30975 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 433-2 지클래스 1동 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양촌읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 부 동산으로서 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상14층건 중 9층 904호로서, 외벽 : 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. ※자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

난방설비, 수세식 위생설비 및 급.배수시설, 화재탐지기, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

'2필1단' 대체로 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측(약 10m)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(양촌 중3-2호,보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관 한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지 정보과문의). 일련번호(2) :도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(양촌 중3-2호, 보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단 독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30975 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 433-2 지클래스 1동 9층 904호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

건물 총 층수: 14층 중 9층

건축 연도: 2019년

토지 면적: 11.43㎡ (약 3.46평)

토지 지분: 11.43㎡ (약 3.46평)

건물 면적 (제공 정보): 67.71㎡ (약 20.48평)

건물 면적 (전용 면적, JSON 분석): 약 76.11㎡ ~ 76.68㎡ (약 22.99평 ~ 23.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리에 위치하고 있으며, '양촌읍행정복지센터'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경이 갖추어져 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

건물은 동측 약 10m 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(한울유치원, 양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 17일 남동세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

본 건에는 선순위 임차인 박루아 씨가 존재하며, 전입일자는 2022년 5월 30일, 확정일자는 2022년 4월 29일입니다.

임차인 박루아 씨는 대항력이 있으며, 보증금은 231,000,000원, 차임은 0원입니다.

등기부등본상 을3 주택임차권(박루아)은 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받을 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. (주의: 임차인의 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.)

이 외 권리사항들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 양곡리는 김포시의 신흥 주거 및 상업 지역으로 개발이 진행되고 있습니다.

오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지하여 배후 수요가 풍부하며, 양촌읍행정복지센터 등 공공기관이 인근에 위치하여 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

상업시설의 발달로 인한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 양곡초등학교, 한울유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (단, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음)

주거: 오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부: 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 임차인의 보증금(231,000,000원)이 감정가(213,000,000원) 및 채권총액(249,845,677원)과 비교했을 때, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 만약 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 해당 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 취득 가격이 크게 상승할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토와 확인이 반드시 필요합니다.

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 대상자(외국인 등)는 용도에 따라 허가를 받아야 합니다.

건물 상태: 건물 내부 마감재(내벽) 상태, 설비 상태 등에 대한 상세 정보가 부족하므로, 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

김포시의 지속적인 개발 및 도시화: 김포시는 꾸준한 교통망 확충과 신규 주거 단지 개발 등으로 지역 가치가 상승하고 있는 지역입니다.

안정적인 임대 수익 기대: 만약 임차인이 보증금을 전액 배당받아 명도 부담이 없을 경우, 또는 보증금 인수 후 현 임대 조건으로 임대가 유지될 경우, 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임대 조건 및 임차인과의 관계에 따라 달라질 수 있습니다.)

시세 대비 저가 매수 가능성: 보증금 인수라는 잠재적 리스크가 반영되어 적정 입찰가를 산정한다면, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물인 '지클래스' 오피스텔의 전용면적 약 76㎡ 타입이 2024년 11월 7일 249,000,000원 (14층)에 거래되었으며, 2025년 11월 17일에는 170,000,000원 (8층)에 거래되었습니다. 이는 시장 상황 및 층수에 따른 가격 변동성을 보여줍니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우 (인수 보증금 합계 0원 기준), 감정가 및 최근 최고가 거래 사례를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만 선순위 임차인의 존재 및 보증금 액수(231,000,000원)가 감정가를 상회한다는 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

따라서, 임차인 관련 변수를 종합적으로 고려하되, 인수 보증금 합계 0원이라는 정보를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 시장 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위로 제안합니다.

본 물건에 대한 입찰 예상가는 215,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.