나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503467 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “석암초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주상용 부동산 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제6층 제603호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인조석붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형과 유사한 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 동측으로 각각 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503467 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 241,000,000원

토지면적: 11.98㎡ (약 3.62평)

토지지분: 11.98㎡ (약 3.62평)

건물면적: 73.08㎡ (약 22.11평) - 공부상 계약면적 기준

건물지분: 73.0759㎡ (약 22.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주상용 부동산, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조로 지상 14층 건물 중 6층에 위치합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑9) 입니다.

총 채권액(말소기준권리 기준): 265,000,000원 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (2024년 8월 26일, 265,000,000원)

* 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 전입일자는 2022년 7월 25일입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

인수되는 권리:

* 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있으나, 권리분석상 확정된 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 신금란

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리 설정일 이후이나 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이하며, 이는 향후 권리행사에 영향을 줄 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 해당 임차인과의 관계 및 권리 해석에 대한 면밀한 추가 확인이 권장됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 주안동 일대는 주거용 및 상업용 부동산이 복합적으로 분포된 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무시설의 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재 (보통 수준)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 활용 가능

* 교육시설: 석암초등학교 북동측 인근 위치

* 주거환경: 다세대주택, 오피스텔, 주상용 부동산 등 혼재 (보통 수준)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (신금란) 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다고 명시되어 있어, 향후 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 권리 주장으로 이어질 가능성이 있습니다. 이 부분은 인수 보증금 합계 0원과는 별개로 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 감정가와 시세의 차이: 최근 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 감정가에 근접한 입찰 시 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* HUG 관련 복잡성: HUG가 채권자이자 과거 임대차의 보증을 제공했던 주체로, 관련 인수 조건 변경 등 과거 이력에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)된 오피스텔로, 인천 미추홀구 주안동의 준수한 입지에 위치합니다.

말소기준권리가 명확하고 채권자 HUG의 강제 경매로 진행되어, 통상적인 권리 소멸에 따른 명확한 등기부 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. HUG 보증 임차권 또한 말소 예정으로 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

하지만, '대항력 있음'으로 표시된 신금란 임차인의 존재, 특히 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 차이는 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 시세 상승 가능성: 최근 실거래가 추세를 볼 때, 본 물건의 가치 상승 여력이 있습니다.

* 적정 수준의 낙찰가 확보 시 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받는다면 유리한 투자가 될 수 있습니다.

* 명확한 등기부 취득: 말소기준권리 명확, HUG 보증 임차권 소멸 예정으로 권리 관계가 비교적 깔끔한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 4월 거래 16,800만원) 및 시세 동향, 감정가와 시장가와의 격차, 그리고 임차인 신금란의 대항력 문제 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가가 필요합니다.

감정가 241,000,000원에 비해 최근 거래가는 16,800만원 수준이므로, 감정가보다는 시세를 반영한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.