나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503551 [1] 인천광역시 부평구 부평동 496-10 카리스뷰 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘부개서초등학교’ 서측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 12층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일 : 2015.1.28.) 외 벽 : 판넬 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 공동주택 및 업무시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503551 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 496-10 카리스뷰 6층604호

건물용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 12층 건물 내 제6층 제604호

사용승인일: 2015년 1월 28일

감정가: 180,000,000원

토지면적: 9.21㎡ (약 2.78평)

건물면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부개서초등학교’ 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존: 안숙금 (2015.02.03)

* 소유권 이전: 백선용 (2015.02.11)

* 소유권 이전: 전현정 (2019.06.05, 매매)

* 주택임차권: 권순철 (177,900,000원, 2024.05.28 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (177,900,000원, 2026.04.30 접수, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 )

* 보증금: 177,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 배당신고일자: 2024년 5월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

말소기준 권리: 인천지방법원 2026타경503551 강제경매개시결정 (주택도시보증공사) (2026.04.30 등기)

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음. 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

총 권리분석 요약: 인수되는 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

주변 근린생활시설 현황: 대상 물건 주위로 다세대주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

주변 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(49.26㎡)과 준공연도(2015년)를 가진 '해피팰리스'가 2026년 7월 1일에 284,000,000원에 실거래된 사례가 있음.

* 본건의 감정가 180,000,000원은 해당 실거래가 대비 현저히 낮은 수준임.

* 다른 비교 사례(38.94㎡, 70,000,000원 / 56.08㎡, 123,000,000원)들은 연식이 오래되었거나 면적이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있으나, 전반적인 시세 파악에 참고할 수 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설: 주위로 각종 근린생활시설이 소재하여 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋음.

주변 교육시설: 인근에 부개서초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호하며, 학군 또한 안정적인 편임.

기타 생활편의: 차량 진출입이 가능하고 대중교통 정류장이 인접해 있어 출퇴근 등 주거 생활의 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 보증금 처리: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 177,900,000원이 감정가와 유사한 수준입니다. 비록 임차인의 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 사유와 관련하여 보증금 처리 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 잔금 납부 시 보증금 반환 또는 인수 관련하여 추가적인 절차 또는 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용계획상의 제한: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 도시계획에 따른 제한 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

혐오시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 도시 환경 분석 결과, 심각한 혐오시설과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 주변 지역의 개발 또는 환경 변화 가능성은 상존하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

물건의 장단점: 본건은 2015년식으로 비교적 신축에 속하며, 부평동 내에서 초등학교 및 상업시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세차익 가능성이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인의 보증금(HUG 관련) 처리 절차와 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

시장 가치 대비 감정가: 유사 면적 및 준공연도의 실거래가(약 284,000,000원)와 비교 시, 본건 감정가(180,000,000원)는 상당히 낮은 수준으로, 시세 반영이 덜 된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

가격 경쟁력: 유사 면적 및 준공연도의 실거래가 대비 낮은 감정가는 본건의 투자 메리트를 높이는 핵심 요인입니다.

건물 노후도: 2015년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 리모델링 등 추가 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 부개서초등학교 인접은 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다.

명확한 권리 관계: 임차인이 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸되며, HUG 관련 보증금 처리도 명확히 관리될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거: 본 건의 건물 면적(49.89㎡)과 가장 유사하고 동일 연식(2015년)인 '해피팰리스'의 2026년 7월 실거래가(284,000,000원)를 기준으로 시세는 약 280,000,000원 이상으로 판단됩니다. 본 건의 감정가(180,000,000원)는 이러한 시장 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가 대비 시세 상승 여력과 HUG 관련 처리 절차 및 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 230,000,000원.

의견: 상기 범위는 최근 실거래가를 바탕으로 한 시장 가치와 감정가의 괴리, 그리고 HUG 관련 변동성을 고려한 보수적인 범위입니다. 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, HUG와의 보증금 처리 절차에 대한 상세 내용을 추가적으로 확인한 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.