나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503506 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 496-11 제이프라임빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 스톤코트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로, 현장조사시 장기간 공실상태로 조사되었으니 경매참여시 관리비 미납여부 등을 반드시 재확인 하시기바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503506 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 496-11 제이프라임빌 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 148,000,000원

토지면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

토지지분: 25.325㎡ (약 7.66평)

건물면적: 55.07㎡ (약 16.66평)

건물지분: 55.07㎡ (약 16.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOO (이름 일부 마스킹)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2026. 8. 25.까지)에 해당합니다.

도화역 1호선이 도보 11분 거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

도화동 일대에서는 데이터센터 건립 추진으로 인한 지역 주민들의 반발이 일부 보고되고 있으나, 해당 물건의 직접적인 혐오시설 인접성은 파악되지 않았습니다.

주변에 카페, 마트 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권보존 등기일은 2012년 8월 20일이며, 소유자는 염정윤입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 6일 인천세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 홍금화 (보증금 147,000,000원, 2022년 2월 21일 확정일자, 2022년 3월 11일 전입). 본 임차권은 말소 대상입니다.

* 압류: 인천세무서장 (2022년 7월 6일)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2023년 10월 13일)

* 압류: 미추홀구 (2025년 10월 29일)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026년 4월 30일)

모든 후순위 권리(을3 주택임차권, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인은 깨끗한 등기부 상태의 물건을 인수하게 됩니다.

총 채권액은 182,517,203원입니다.

제시된 임차인 현황 및 등기부요약 정보에 따르면, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 도화동 일대는 오피스텔, 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 인근에는 대형 아파트 단지(e편한세상도화, 더샵인천스카이타워)가 개발되어 주거 환경이 개선되고 있으며, 향후 GTX-B 노선 추진 등 교통망 확충에 대한 기대감도 있습니다. 상권은 도화역 주변과 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 최근 골목형상점가 제도 도입 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 302호에 위치합니다. 외벽은 스톤코트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 도화초등학교, 인주중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 차량 접근이 용이하고 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 장기간 공실 상태: 현장 조사 시 장기간 공실 상태로 조사되었습니다. 따라서 경매 참여 시 관리비 미납 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권: 물건 명세서상 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 등기부상 임차권은 말소 대상이며 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 해당 문구가 기재된 구체적인 사유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 현장 조사 시 장기간 공실 상태로 인해 관리비 미납 가능성이 제기되었으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 미납 관리비 총액을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 깨끗한 등기부 상태로 낙찰이 예상됩니다. 도화동은 교통망 개선과 주거 환경 정비가 진행되는 지역으로, 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 장기간 공실 상태라는 점과 이로 인한 관리비 미납 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 문구는 등기부상 명확히 해소되었으나, 이에 대한 추가적인 사실 관계 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매로 인한 명도 후 소유권 이전 시 말소되는 권리가 많아 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 오피스텔 용도로 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려할 때, 도화동 지역의 오피스텔은 공급 면적 기준 평당 약 700만원에서 1000만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건은 공급 면적 16.66평으로, 감정가가 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

장기간 공실 상태임을 감안하여, 감정가 대비 10% ~ 20% 낮은 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 관리비 미납액 확인 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.