나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503556 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "인천부평북초등학교" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남서측 근거리에 인천1호선 "갈산역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 0층/지상 5층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021-06-10) 외벽 : 외장타일 마감 등. 창호 : PVC섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기, 주차장 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17), 상대보호구역(2026-04-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-04-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 기재 사항 있음. 임차보증금 242,000,000원, 임대차계약일자 2022.09.25, 확정일자 2022.09.26

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503556 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 237,000,000원

토지면적: 40.61㎡ (약 12.28평)

토지지분: 40.61㎡ (약 12.28평)

건물면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권

주의사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 관련 권리관계 확인 필수

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "인천부평북초등학교" 남동측에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남서측 근거리에 인천1호선 "갈산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 05월 16일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류 (갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기(강민하, 보증금 242,000,000원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 그러나 HUG가 본건 경매 채권자이므로, HUG와의 조율을 통해 임차권 문제가 해결될 가능성이 높습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 원칙적으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 242,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-12

* 확정일자: 2022-09-26

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 관련하여 추가 확인 필요.

* 임차인: 정인호

* 보증금: 500,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-26

* 확정일자: 2026-06-22

* 배당신고일자: 2026-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: 후순위 임차인으로 보이며, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 갈산동 일대는 인천부평북초등학교를 비롯한 각급 학교와 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 인천1호선 갈산역이 인근에 위치하여 역세권 입지 또한 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 형태의 주거시설이 혼재하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천부평북초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인천1호선 갈산역과 다수의 버스 노선을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물상태: 2021년 6월 10일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 외장타일 마감, 창호는 PVC새시창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 등 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 변경: 등기부상 을구 1번 주택임차권(강민하)이 말소기준권리보다 선순위에 있어 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원" 및 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으나, "물건명세서"에 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, HUG와의 최종적인 인수 조건 확인이 매우 중요합니다. HUG가 채권자이면서 임차권과 연관이 있다는 점은 복잡한 권리관계를 시사하므로, 입찰 전 해당 내용을 반드시 명확히 파악해야 합니다.

* 감정가 대비 높은 선순위 임차보증금: 임차보증금 242,000,000원은 본건 감정가 237,000,000원보다 높습니다. 만약 임차 보증금을 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

* 부동산 강제경매: 채권자가 주택도시보증공사로, 강제경매 진행으로 인한 채무 관계를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 주변 환경은 양호하나, 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 변경과 관련된 복잡한 권리관계가 잠재적 리스크로 작용합니다. 법원의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 긍정적이나, 물건명세서 상의 유의사항을 반드시 확인하여 임차보증금 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 갈산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 편의성: 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 동일 면적대의 다세대주택 매매가는 약 17,350만원에서 20,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 237,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

그러나 선순위 임차권으로 인한 인수 부담 가능성이 잠재적으로 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 HUG와의 조건 확인이 필수적입니다. 만약 임차 보증금 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 인수 보증금 부담이 없다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 195,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.