나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503522 [1] 인천광역시 남동구 구월동 349-917 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 모래내전통시장, 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 '모래내시장역"과 버스정류장 소재 및 간선도로와의 거리 및 편의성 등 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 202호로서, [사용승인일: 1996.06.24] 외벽: 치장타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<구월동 349-917, 349-918 공히> 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-외벽에 '동인빌라'로 기재됨
-현관에 '화장실점검 필요 아래층 물떨어짐'안내문이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503522 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 349-917 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 동인빌라 (외벽 기재)

건축년도: 1996년 06월 24일 (사용승인일)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

토지지분: 12.90㎡ (약 3.90평)

건물면적: 49.28㎡ (약 14.91평)

건물지분: 49.28㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, "인천구월초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 모래내 전통시장, 유사한 형태의 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 인천지하철 2호선의 "모래내시장역"과 버스정류장이 위치하고 있습니다. 주요 간선도로와의 접근성 및 편의성을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 23일 접수된 (주)케이비국민카드의 가압류입니다.

인수되는 권리

본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이주영)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 03월 26일

확정일자: 2019년 03월 15일

배당신고일자: 2023년 04월 20일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으며, 을구 8번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

등기부 요약

을구 8번 순위 주택임차권(90,000,000원)은 말소될 예정입니다. 갑구에는 다수의 소유권 이전, 가압류, 압류 기재가 있으나 모두 말소기준권리 이하 권리로 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

주변 지역 특성

본건 주변은 모래내 전통시장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

상업시설 접근성

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

교육시설

인천구월초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설

모래내 전통시장이 가까이 있어 재래시장 이용이 편리합니다.

주변 환경

현재 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 일반적인 도심 주거 및 상업 복합 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태

* 외벽에 "동인빌라"로 기재되어 있습니다.

* 현관에는 "화장실 점검 필요 아래층 물 떨어짐" 안내문이 부착되어 있어, 화장실 누수 및 관련 하자 보수 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 명시되어 있어, 입찰 전 HUG와의 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획

외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 낙찰 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 인천구월초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 1996년에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 및 조적조로 건축되었습니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로 대항력이 없으며, 보증금은 HUG에서 인수하는 조건으로 진행될 것으로 보입니다.

다만, 건물 외벽 표기 사항 및 현관의 안내문(화장실 누수 의심)은 현장 확인 및 하자 보수 가능성을 시사합니다. 또한, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 모래내시장역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 모래내 전통시장 및 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 법적 부담이 적습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 명확한 확인을 통해 잠재적 리스크를 해소할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 15평)의 다세대주택이 2026년 3월 8,500만원에 거래되었습니다 (신세계빌라, 2001년 건축). 본건의 감정가는 110,000,000원으로, 이는 최근 유사 면적 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

또한, 본건 현관에 부착된 안내문(화장실 점검 필요, 아래층 물 떨어짐)은 내부 하자 및 수리비 발생 가능성을 시사하며, 이는 입찰가 산정 시 고려해야 할 사항입니다. HUG 인수조건 변경 관련 확인 사항도 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

이에 따라, 감정가보다는 최근 실거래가 및 물건의 하자 가능성을 보수적으로 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

(상기 입찰가 산정은 인수되는 보증금 및 권리가 없음을 전제로, 최근 시세 및 현장 확인이 필요한 하자를 감안한 보수적인 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.