나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503537 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 7층 703호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(5)토지 공히: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한 구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임. - 기호(2)~(4)토지 공히: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지 구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503537 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1, 정다운파크빌 7층 703호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 15층 건물 중 7층, 사용승인일 2016년 5월 16일

* 면적:

* 토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

* 건물면적: 59.42㎡ (약 17.98평)

1.3. 감정평가액

* 감정가: 135,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건축물대장상 본 건물은 업무시설 및 공동주택 용도로 사용 중입니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 집합건물 등기부상 권리 현황을 분석한 결과, 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등이 말소될 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2022-12-09)

* 등기부채권 총액: 225,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액)

3.2. 임차인 현황

* 강효정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-02, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(윤 ): 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-11, 확정일자 2021-12-20, 배당신고일자 2024-01-17, 대항력 없음. (등기부상 주택임차권은 말소 대상임)

3.3. 권리분석 요약

* 상기 임차인 현황 및 등기부 권리 분석 결과, 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 따라서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 등기부명세서 및 물건명세서에 기재되어 있으나, 현재까지 파악된 정보와 말소동의 확약서 제출 사실에 따라 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

* 동일 건물 "정다운파크빌"의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월: 51.75㎡, 3층, 12,900만원

* 2025년 2월: 62.9㎡, 10층, 13,800만원

* 2026년 7월: 62.9㎡, 9층, 13,300만원

4.2. 시세 동향

* 본건 물건(59.42㎡, 7층)은 전용면적과 층수 등을 고려할 때, 최근 실거래가를 바탕으로 시세를 추정할 수 있습니다.

* 약 17.98평에 해당하는 본 물건의 시세는 13,000만원 ~ 13,500만원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주변에 주안역을 중심으로 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근 학교 등 교육시설도 위치하고 있습니다.

* 주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 현재 권리분석상 인수 부담이 없는 것으로 파악되나, 잔금 납부 전까지 권리 변동 사항을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 인천 미추홀구 주안동에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 권리분석상 특별한 인수 부담이 없는 것으로 보이며, 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세가 형성되어 있습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 임대수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 및 시장 동향 분석 결과, 본건의 적정 시세는 13,000만원 ~ 13,500만원 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 없음을 감안할 때, 낙찰가율 100%를 기준으로 13,000만원 ~ 13,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 입찰 희망가는 해당 물건의 희소성, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.