나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503503 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 12층1205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재한 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 오피스텔, 연립다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재함.

교통상황

본건은 소로각지에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(도원역)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상14층 건물 내 제12층 제1205호(사용승인: 2017.2.14.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샷시 등 마감임. 건물이용상황: 건물 2층~10층은 오피스텔, 11층~14층은 공동주택으로 이용중임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 토지를 옹벽으로 조성하여 인접토지와 등고 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 업무시설 및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 세로에 접하고 남동, 북동, 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

현관문에 공실기간 중 발생한 관리비 미납 안내문과 단전·단수 안내문이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경503503 사건의 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503503 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 12층1205호

* 건물명: 다우림 2차

* 용도: 연립주택

* 감정가: 172,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 현관문에 공실 기간 중 발생한 관리비 미납 안내문 및 단전·단수 안내문 부착 (현황조사서 참조)

1.2. 건물 및 토지 면적

* 토지 면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

* 건물 면적: 59.82㎡ (약 18.1평)

1.3. 건물 구조 및 규모

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지상 14층 (본건 12층)

* 사용승인일: 2017년 2월 14일

* 건물 내 주용도: 업무시설, 공동주택 (본건 용도: 연립주택)

1.4. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 과거 지정되었으나, 지정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이 만료되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동, '미추홀구청' 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 용도: 아파트, 오피스텔, 연립다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하고 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통 상황

* 접근성: 본건 토지는 소로각지에 접하여 차량의 주정차가 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에 지하철 1호선 도원역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 3월 29일자 성동세무서장의 압류이며, 이를 기준으로 등기부상의 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권액: 208,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 208,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 17일

* 확정일자: 2020년 12월 4일

* 배당신고일자: 2023년 2월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 을구 3번 순위로 등기되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (대항력 없음, HUG 말소 동의)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 지급하고 채권을 승계받아 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 거래 사례 (2026년 5월 기준, 숭의동 일대 다세대/빌라):

* 신영아트빌 (61.48㎡): 63,700,000원

* 동은히딩크빌 (34.39㎡): 72,000,000원

* 숭의빌라 (50.98㎡): 36,000,000원

* 본건 건물 면적(59.82㎡)과 유사한 신영아트빌(61.48㎡)의 거래가가 63,700,000원인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 172,000,000원은 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

* 제공된 거래 사례는 '다세대'로 분류되어 있으며, 본건은 '연립주택'으로 분류되지만 건물 자체는 오피스텔과 공동주택이 혼재하는 복합 건물이므로 시세 비교 시 참고가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 미추홀구청 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 공공기관이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 아파트, 오피스텔, 연립다세대 등 다양한 주거 형태가 혼재하는 지역입니다.

5.2. 건물 상태

* 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 급배수, 위생, 난방, 승강기, 주차 시설 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 및 단전·단수: 현관문에 부착된 안내문으로 미루어 보아, 경매 취득 시 공용 부분 관리비 미납액이 인수될 가능성이 있습니다. 단전·단수 복구 관련 비용 및 절차 확인이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가의 큰 괴리: 본건의 감정가는 최근 유사 면적 실거래가보다 현저히 높아, 입찰 시 신중한 시세 분석과 보수적인 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 12층 건물의 1205호로, 도원역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 건물 사용승인일(2017년) 또한 비교적 최근입니다. 권리관계는 '대항력 없는' 임차인만 존재하고 HUG의 말소 동의로 소멸 예정이므로 특별한 권리 인수 부담은 없습니다. 그러나 제공된 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 철저한 현장 조사 및 시세 재산정을 통한 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도원역(지하철) 및 버스정류장 인접으로 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 현대적인 건축 기준을 충족합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 향후 유찰될 경우, 현재 시장가에 비해 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 단순: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 172,000,000원

* 최근 실거래가 (50-60㎡대): 36,000,000원 ~ 72,000,000원

* 유사 면적(61.48㎡) 거래가: 63,700,000원

* 본건의 감정가는 최근 실거래가에 비해 과도하게 높게 책정되었습니다. 따라서, 시세와 보수적인 투자 관점을 반영하여 감정가의 40% ~ 50% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* *본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 심층적인 시세 조사, 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.