나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503496 [1] 인천광역시 서구 검암동 530-10 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2010. 02월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 건물 내 3층 301호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 타일붙임 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기타도로시설(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503496 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 530-10 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 44.18㎡ (약 13.36평)

토지지분: 44.18㎡ (약 13.36평)

건물면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

건물지분: 57.885㎡ (약 17.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2010년 02월경

2. 입지조건

주위환경:

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인근에 "은지초등학교"가 있습니다. 주위는 유사한 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택가로 형성되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

각종 차량의 출입이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 검암역과 검바위역이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

토지 형상 및 이용상태:

본건 토지는 사다리형의 대체로 평탄한 토지로, 현재 다세대주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

건물은 남측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기타 도로시설(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑21 압류 (국민건강보험공단, 2022-11-07)

인수되는 권리:

없습니다. 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권등기(김수정)가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력이 없다고 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김수정)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-07-20

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이름은 김 , 보증금 163,000,000원으로, 대항력은 없으나 권리관계 상 별도 확인 필요.

등기부채권 총액: 173,000,000원 (갑16, 갑21, 갑22, 갑23 기준)

특이사항:

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 임차인 정보 상 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리상 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택가에 위치하며, 주변 상업시설 및 편의시설은 은지초등학교 인근 및 검암역/검바위역 주변을 중심으로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

인천은지초등학교가 서측 인근에 위치합니다. 검암역과 검바위역 주변으로 각종 편의시설, 상업시설, 병원 등이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설:

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 채권자인 주택도시보증공사가 가압류 및 강제경매를 신청한 점, 임차인과의 관계 등을 고려할 때 복잡한 권리관계로 인한 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재(2026년 8월 25일 만료)는 허가 기간이 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동의 주택가에 위치하며, 초등학교가 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가가 비교적 높게 책정되었으나, 권리 상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG와 관련된 복잡한 권리관계는 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검암역 및 검바위역 이용이 편리하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주거 선호 지역: 은지초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 인접해 있어 실수요자 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 진행에 있어 비교적 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2010년 건축된 인근 유사 면적(약 62.67㎡) 다세대주택이 2026년 1월 9일에 179,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물면적은 57.88㎡(약 17.5평)이며, 감정가는 182,000,000원입니다. 이는 인근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

예상 입찰가:

감정가 182,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 매매가(179,000,000원) 및 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 175,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁률, 물건의 상세 상태 등에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.