나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503553 [1] 인천광역시 서구 검암동 648-17 리베라 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검바위역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 벽돌붙임마감, 드라이비트마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약10m 내외 및 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2026타경503553 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 648-17 리베라 1동 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

건물면적: 49.44㎡ (약 14.96평)

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 주요 특이사항

토지거래허가구역 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 만료)

HUG 인수조건 변경

선순위임차권 (말소 동의 확인됨)

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 인천지하철 2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 10m 내외 및 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리는 2026년 4월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 김정민)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2022년 6월 9일

배당신고일자: 2024년 8월 12일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 파악됩니다. 등기부상 주택임차권(을3)이 있으나, '을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라는 물건명세서 상의 정보에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2026년 4월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑6)

매각으로 소멸되는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (말소 동의 확인됨), 기타 강제경매, 근저당 등 (확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 명시)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 주거지 내 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 도보 거리에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

주거 밀집 지역으로, 배후 수요는 안정적인 편입니다. 인근 학교 및 지하철역 등으로 인해 유동인구가 존재하며, 상권의 주요 기능은 주거지 지원 기능에 집중되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 대형마트 및 병원 등 접근이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변에 검암초등학교, 검암중학교 등이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

토지거래허가구역: 과거 지정되었으나, 2026년 8월 25일자로 만료되어 현재는 허가구역이 아닙니다. (검색 결과 기반)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건 변경 사항이 있어 계약 시 확인이 필요합니다.

선순위임차권: 등기부상 대항력 있는 임차권으로 분류될 수 있으나, 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소 동의 확인)

공동담보: 여러 물건에 공동으로 설정된 담보가 있을 수 있어, 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 유의사항

본건은 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 임대관계는 본건 조사 시점까지 미상으로 파악되었습니다.

등기부등본상의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 입찰 전 철저한 권리분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 201,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과 시세는 그보다 낮은 수준으로 파악됩니다. 권리관계 상 인수해야 할 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 환경: 지하철역과 학교가 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 향후 발전 가능성: 검암동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근(2026년 1월) 거래된 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 건물 면적(49.44㎡) 대비 예상 시세는 약 145,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 201,000,000원과 상당한 차이가 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시세 분석에 기반한 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

본 입찰가는 최근 시세 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리관계 확인, 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 감정가와 시세 간의 큰 차이를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.